دفع انخفاض الفائدة على التمويل العقاري متراوحة بين 2 إلى 3% إلى توجه متعاملين للإقراض بهدف الاستثمار العقاري والحصول على فارق الفائدة وعائد الاستثمار الذي يتراوح حالياً بين 5 إلى 7%، ما أدى بدوره لتصاعد الحراك في قطاع العقارات بيعاً وإيجاراً، بحسب خبراء تمويل ومسؤولين ومتعاملين بالقطاع.
وذكر هؤلاء أن التمويل العقاري الفردي يشهد نمواً ملحوظاً خلال الفترة الراهنة، مع نشاط مبيعات الشقق بمختلف فئاتها سواء للأفراد الراغبين بالاستثمار أو السكن عوضاً عن الاستئجار.
6 عوامل
وأرجع خبراء تمويل ومسؤولون في القطاع العقاري ارتفاع الطلب على التمويل السكني إلى ستة عوامل هي: عودة الشعور بالاستقرار بالنسبة للموظفين وأصحاب الأعمال وبالتالي عودة الثقة بقدرتهم على الاقتراض، وجاذبية الإمارات للكثير من الفئات سواء المقيمين اللذين باتوا أكثر رغبة بالاستمرار في الإمارات أو الوافدين الجدد بغرض الاستقرار في الدولة، ووصول أسعار العقارات إلى مستويات مغرية، وزوال المخاوف من حدوث المزيد من التراجعات السعرية.
كما تضمنت العوامل الستة: عودة شهية الإقراض للبنوك بعد فترة من الترقب، وتراجع أسعار الفائدة على مجمل القروض ومنها العقارية وبروز الكثير من العروض المصرفية، وأخيراً أثر تراجع أسعار الفائدة على الودائع الشخصية والمدخرات ورغبة العملاء بتحقيق مكاسب أعلى من تلك التي يمكن تحقيقها من الإيداع والتي لا تتجاوز في العموم الـ1%.
آلية الربح
وأوضح خبراء، أن العائد على بعض العقارات المنخفضة والمتوسطة يتراوح في العموم بين 6 و7%، فيما يتراوح العائد على العقارات الفاخرة بين 4 و5%، وبالتالي يمكن لملاك الشقق الحصول على عوائد تفوق نسبتها العوائد على الودائع حتى بعد اقتطاع فائدة التمويل، حيث تدور فوائد التمويل العقاري حول مستويات 3% في العموم.
وبحسب البيانات المعلنة، ارتفعت التصرفات العقارية في دبي منذ بداية العام إلى حين إجراء التقرير إلى 57.57%، لتصل إلى 80.68 مليار درهم، مقارنة بـ51.2 مليار درهم للفترة المماثلة من العام الماضي.
رغبات المتعاملين
وعبّر متعاملون على وسائل التواصل الاجتماعي عن رغبتهم في تملك عقار في الوقت الراهن، حيث تساءل البعض عن أفضل مكان للتملك فيما سأل آخر عن أفضل قرض عقاري.
وقالت فاطمة في تعليق على منشور لأحد خبراء العقارات: «في أي إمارة تنصح أن أتملك في الوقت الراهن»، ليرد الخبير بأن الأمر يعتمد على الميزانية.
فيما أشار صاحب حساب آخر على إنستغرام، إلى عقار يدر دخلاً سنوياً مغرياً علماً بأن ميزانية الشراء تفوق 3 ملايين درهم.
وتساءل صاحب حساب آخر باسم أبوعبود، عن أفضل قرض عقاري يمكن أن يحصل عليه في الوقت الراهن.
أفضل الاستثمارات
وتفصيلاً، قال الخبير المصرفي ومستشار البنوك الإسلامية محمد الشاذلي: «لا شك أن الاستثمار العقاري من أفضل أنواع الاستثمارات لطرفي المعادلة أي للبنوك والعملاء مع وجود أصل، لافتاً إلى أن قيم العقارات تراجعت إلى درجة آمنة وباتت مسألة حدوث فقاعة مستبعدة نهائياً».
وأشار إلى أن العائد الإيجاري لا يزال مغرياً في ظل تراجع قيم العقارات، وبالتالي فالراغب في الاستثمار سيكون قادراً على تحقيق معدلات أفضل من العوائد على الادخار والراغب في السكن سيكون أكثر سعادة لدفع أقساط تمويل بدلاً من أقساط إيجارية.
تحديد الأولويات
من جهتها، أشارت الخبيرة المصرفية عواطف الهرمودي، إلى عامل الاستقرار في الإمارات كأحد أهم العوامل المشجعة على التملك، لافتة إلى أن البنوك تراجعت بشكل نسبي عن تشددها في الإقراض، وباتت أكثر انفتاحاً لا سيما على القطاعات المرتبطة بالتمويل الشخصي، ومنها التمويل السكني.
وتابعت: «قبل أشهر كانت البنوك متشددة، والعملاء مرتبكون وغير راغبين بتحمل أعباء مالية في ظل حالة من الشعور بعدم الاستقرار، لكن اليوم الوضع تغير وأصبح الموظفون وصغار المستثمرين أكثر قدرة على تحديد أولوياتهم».
وأوضحت أن تراجع أسعار الفائدة سواء على القروض أو الودائع من العوامل المهمة في تنشيط التمويل في مختلف القطاعات لكن عامل الاستقرار والثقة هو الأساس.
من جانبه، قال الخبير المصرفي حسن الريس: «مع تراجع أسعار الفائدة إلى المستويات التي نشهدها بات من غير المجدي للكثير من المدخرين وضع سيولتهم في البنوك على شكل ودائع، والأفضل لهم توجيهها إلى قطاع رصين كالقطاع العقاري، لافتاً إلى أن بعض المتعاملين ممن لديهم مبالغ معينة فضّلوا الحصول على تمويل إضافي على المبالغ التي بحوزتهم وشراء عقار».
وأوضح أن العائد الإيجاري أو الفارق بين الذي يمكن للعميل الحصول عليه عند الشراء بغرض السكن لا شك يفوق العائد على الودائع، لافتاً إلى أن العائد على الودائع لا يتعدى الـ1% فيما العائد الإيجاري يتراوح بين 4 و7% على مختلف أنواع العقارات، حيث يزيد عند الحديث عن العقارات المتوسطة أو المنخفضة الكلفة.
من جهته، أفاد المدير التنفيذي لشركة سوديك للوساطة العقارية وخبير الاستثمار العقاري حسن الشاذلي، بأن الطلب على الشقق السكنية لا سيما الوحدات الفاخرة الفلل والبنت هاوس ارتفع بشكل كبير خلال الفترة الأخيرة، حيث وصلت نسب الارتفاع في الطلب على هذا النوع إلى 40 أو 50% مقارنة بمستويات العام الماضي 2020، ولكن بالنسبة لمبيعات العقارات بالإجمال فالارتفاع يصل إلى 20%.
وقال: «بعد أن كانت أسعار العقارات تأخذ مساراً هابطاً وصلنا إلى نقطة الاستقرار ومن ثم الارتفاع البسيط، مشيراً إلى أن العائد على العقارات الفارهة يتراوح بين 4 و5%، فيما يتراوح بالنسبة للعقارات الأقل مستوى بين 6 و7% وهذا أفضل من العائد على الودائع في ظل الفوائد المنخفضة».
وأوضح أن جزءاً من الطلب على العقارات كان من العملاء الداخليين سواء مقيمين أو وافدين وهو الشق الأكثر دعماً للقروض العقارية، لكن في العموم كانت هناك سيولة واردة من قبل أجانب راغبين بالتملك والعيش في الإمارات.
مسار تصاعدي
وبدوره، أشار الرئيس التنفيذي لـشركة ستراتوم لإدارة جمعيات الملاك، سعيد الفهيم، إلى العديد من العوامل التي دعمت المبيعات العقارية والتمويل العقاري للأفراد في الوقت الراهن، على رأسها حالة الاستقرار التي وصلت إليها أسعار العقارات وتراجع أسعار الفائدة، ورغبة الكثير من العملاء بالاستعاضة عن الإيجار بالتملك لغرض السكن.
وأكد أن ارتفاع الطلب جعل بعض العقارات تأخذ مساراً سعرياً صاعداً، متحدثاً عن تجربة لأحد أصحاب العقارات الذي كان يبيع القدم المربع على 500 درهم، ثم أصبح متمسكاً بسعر لا يقل عن 600 درهم للقدم حتى أنه عرض على بعض المشترين السابقين بعض الأرباح لاستعادة الشقق التي باعها.