الجمعة - 29 مارس 2024
الجمعة - 29 مارس 2024

كلفة التمويل.. المعادلة الحائرة بين المطور والمستثمر في السوق العقاري

  • رفع الفائدة يفاقم أزمة ارتفاع أسعار مواد البناء
  • زيادة كلفة تمويل محدودة الأثر على الاستثمارات العقارية



أثار قرار المصرف المركزي الإماراتي برفع الفائدة بواقع 0.5%، تماشياً مع قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي برفع سعر الفائدة 50 نقطة أساس، تساؤلات حول الجهة التي يجب أن تتحمل الارتفاع في أسعار الفائدة، هل هي الشركة المطورة للعقار أم المشتري النهائي، وسط مخاوف من تضرر حركة التمويل العقاري، ولا سيما التمويلات الجديدة، ما يؤثر على نسب النمو القطاع.

وعلى الرغم من أن رفع الفائدة بنسبة 0.5% لا يشكل فارقاً كبيراً حتى الآن، فإن خطة الفيدرالي لرفع الفائدة نحو 6 مرات إضافية خلال العام الجاري، قد يؤدي إلى زيادة أسعار الفائدة بين 1 و2%.

وأكد عقاريون واقتصادي، استطلعت «الرؤية» آراءهم، أن ديناميكية السوق العقاري هي المحدد الرئيسي للجهة التي ستتحمل ارتفاع سعر الفائدة على القروض الاستثمارية الجديدة، إما الشركة أو المستهلك النهائي، إذ إن تراجع حجم الطلب يمكن أن يضع كلفة الفائدة على عاتق الشركات بهدف الحفاظ على المبيعات، بينما ارتفاع الطلب سيوجه كلفة الفائدة على القروض إلى المشترين الجدد.

وأوضحوا أن شركات التطوير العقاري تستطلع مع البنوك التي تتعامل معها، متغيرات فوائد القروض، تفادياً لتداعياتها على الأعمال والمبيعات، كما إن الشركات العقارية تتخذ إجراءات منفردة خاصة، لتتناسب مع عملياتها في السوق، بالشكل الذي يحافظ المبيعات ويخدم هدفها بتحقيق أرباح مستدامة.

وتصل قيمة القروض العقارية القائمة حتى نهاية 2021، التي يرجح تأثرها بارتفاع أسعار الفائدة إلى 260.757 مليار درهم، وفق إحصاءات المصرف المركزي.

مساحة كافية

وقال الرئيس التنفيذي لشركة رأس الخيمة العقارية محمد الطير، إن الشركات العقارية تستفهم كافة التفاصيل، وتناقش ضمن مساحة كافية مع البنوك، آلية المحافظة على نشاط الأعمال، وذلك عند رفع البنك المركزي نسبة الفائدة كما ندرس كافة المتغيرات والتأثيرات.

بدوره، قال مدير عام شركة عوض قرقاش للعقارات الدكتور رعد رمضان، إن فرق نسبة الفائدة على القروض، يرفع كلفة المشاريع العقارية، والتي يمكن أن تنعكس على المستهلك النهائي أو الشركات، بحسب آداء الأعمال ونتائج الأرباح المتوقعة التي ترتبط بالعرض والطلب على المشاريع العقارية.

وأشار إلى أن نسبة الفائدة على القروض لا تتساوى بالمطلق مع تأثيرات التضخم العالمي على أسعار مواد البناء، إذ إن كلفة المشاريع التي تقوم بها الشركة ارتفعت بنسبة تراوح بين 20% و30%، في الوقت الذي تراجع فيه حجم العوائد المالية على المشاريع، معتبراً أن ارتفاع الفائدة هنا يشكل إضافة على تكاليف الأعمال، الأمر الذي سينعكس على تراجع الأرباح.

وأوضح أن الشركات تضيف ارتفاع نسبة الفائدة إلى إجمالي تكاليف المشاريع العقارية الممولة، على ضوء حجم الطلب ونسبة الأرباح المتوقعة.

تأثير محدود

من جهته، قال مدير عام شركة الغانم للعقارات في إمارة عجمان علي بن علي، إن نسبة الفائدة على القروض لها تأثيرها المحدود على تكاليف الاستثمارات العقارية، مقارنة بارتفاع أسعار مواد البناء بسبب انعكاسات تتعلق باضطرابات سلاسل التوريد الدولية، وتكاليف التصنيع الأولية، وارتفاع أسعار النفط.

وأوضح أن 0.5% زيادة على الفائدة لها متغيرات متصلة بحجم العرض والطلب، ونسبة العوائد المالية على المشاريع العقارية الاستثمارية على اختلاف مقوماتها ومميزاتها في السوق العقاري.

الكلفة النهائية

بدوره، قال مدير مركز المسار للدراسات الاقتصادية الخبير نجيب الشامسي، إن الشركات العقارية تنتظر أن تبدأ البنوك في زيادة أسعار التمويل تدريجياً، لدراسة مدى تأثيرها على تكاليف الاستثمارات العقارية، نظراً لارتباط القروض بسعر الـ«إيبور»، وهو سعر الإقراض بين البنوك، الأمر الذي يمكن أن يخفض من انتعاش الطلب.

وأكد أن تحديد أسعار التمويل بالنسبة للبنوك والشركات العقارية المقترضة، سيخضع للكلفة النهائية، وهامش الربح المحدد، وذلك ضمن مساحة يمكن التحرك فيها، للحفاظ على العملاء والأرباح ضمن معادلة متوازنة.