يغفل كثير من المتعاملين الراغبين بالاستثمار العقاري، أو الذين يرون في الإمارات البوابة النهائية للاستقرار، الشروط والمحاذير الواجب توفرها لديهم للحصول على قرض عقاري، حيث يعتقد البعض أن مستوى الدخل أو قيمة العقار ونسبة التمويل وسعر الفائدة يضمن الحصول على الرهن العقاري المناسب.
وحدد خبراء مصرفيون وعقاريون 10 ضوابط يجب اتباعها من قبل المتعاملين الراغبين بالحصول على تمويل عقاري، تشمل: التعرف على أهلية الحصول على قرض، وتحديد العقار الأنسب من حيث القيمة والغرض منه، والبحث عن البنك الأنسب للتمويل، ومقارنة معدلات الفائدة بين البنوك وأنواعها، والحصول على الموافقة المبدئية من البنك، وحصر الرسوم والعمولات المصرفية وغير المصرفية المرتبطة بشراء وتمويل عقار، وتوفير الدفعة الأولى والمصاريف الإضافية، ومعرفة فترة القرض وقيمة الدفعة الشهرية، والاحتفاظ بمبلغ تحوط للطوارئ، والتعرف على رسوم السداد المبكر وإعادة التمويل.
سقف التمويل
وقال المستشار العقاري في شركة فيدوك للعقارات، والمحاضر في دائرة الأراضي والأملاك، أمين المجالي، إنه يجب على العميل قبل عملية البحث عن الوحدة السكنية المناسبة أن يزور البنك ويعلم ما هو السقف التمويلي المتاح له، وهذا خطأ شائع يقع فيه الكثير من الناس، لا سيما الذين يبحثون عن عقار للسكن.
وتابع: «إذ يجد العملاء عقار الأحلام وتتكون لديهم حالة عاطفية تجاهه ولكن عندما يتجهون نحو البنك للحصول على التمويل يتفاجؤون أن إمكاناتهم الائتمانية لا تسمح لهم بالوصول إلى السقف المتوقع، كما يجب على العملاء التعرف على الرسوم التي سيدفعونها عند الحصول على القرض العقاري. فعلى سبيل المثال هناك رسوم تسجيل لدائرة الأراضي والأملاك تبلغ 4,25% تشمل أيضاً رسوم الرهن العقاري، إلى جانب العديد من الرسوم المرتبطة بالتمويل».
وذكر: «يترتب على العميل أيضاً قبل البحث عن الصفقة العقارية المناسبة أن يحصل على الموافقة المبدئية من البنك، لأن الكثيرين يعتقدون أن الصفقة العقارية والتمويل قد تحتاج إلى 6 أو 7 أيام فقط ولكن في الحقيقة قد يحتاج الأمر من 15 إلى 20 يوماً، وبالتالي قبل الذهاب إلى الشخص الذي ترغب في شراء العقار منه، والذي قد يتغير رأيه في حال طالت المدة، يجب الحصول على الموافقة المبدئية من البنك، ثم التوجه إلى البائع وتوقيع عقد مبدئي معه».
وقال المجالي: «ومن الملاحظات المهمة بهذا الخصوص ايضاً، هو أن الكثير من الناس يتوجهون عند الرغبة في الحصول على القرض العقاري إلى البنك الذي يحول إليه راتبهم، ولكن قد تكون الخيارات أفضل في بنوك أخرى من حيث معدل الفائدة والدفعة الأولى ونوعية الفائدة على القرض هل هي متناقصة أو ثابتة، إلى جانب رسوم السداد المبكر الذي يجب أن يعلم عنها العميل بدقة في كل بنك».
عمولات ورسوم مجهولة
وأفادت الخبيرة المصرفية عواطف الهرمودي، بوجود الكثير من العمولات والرسوم التي يجب على العميل التنبه لها عند التفكير في شراء عقار أو الحصول على قرض تمويل سكن، مؤكدة وجوب عدم اكتفاء العميل بسؤال موظف البنك الذي يمكن أن يشرح بعض الرسوم لكن قد يغفل أو يجهل وجود رسوم أو تكاليف أخرى لا ترتبط بالبنك، بل ببعض الدوائر الرسمية أو الخاصة الأخرى.
وأوضحت أن بعض الرسوم الأخرى قد تكون متغيرة من عام إلى آخر، وبينت أن العميل يجب أن يكون مطلعاً على إجمالي المبلغ الذي يجب أن يكون بحوزته قبل التفكير بشراء عقار، فبالإضافة إلى الدفعة الأولى التي قد تتجاوز الـ25% من قيمة العقار يوجد العديد من الرسوم والتكاليف الأخرى، كعمولات الوساطة العقارية ورسوم التسجيل وغير ذلك.
وأكدت أهمية وجود مبلغ احتياطي لحالات الطوارئ التي يمكن أن تحدث في المستقبل.
تحديد البنك الأنسب ونوعية العقار
من جهته، قال الخبير المصرفي حسن الريس: «بداية يجب على العميل أن يقدم إجابات لنفسه قبل التفكير في الحصول على تمويل عقاري أو شراء عقار في الأساس، فلا بد من تحديد الغرض من العقار سواء كان سكنياً أم استثمارياً، ومن ثم البحث عن البنك المناسب، لافتاً إلى وجود بعض المواقع التي تصنف البنوك الأنسب للحصول على قرض عقاري أو غيره».
وأشار إلى أهمية معرفة مبلغ الائتمان والمبلغ الذي بحوزة العميل، وسعر فائدة التمويل، ومبلغ التأمين وطبيعته ما إذا كان يشمل القرض فقط أم يشمل الأخطار الأخرى كالحريق.
وبين وجود رسوم وعمولات غير مصرفية يجب أن يتنبه العميل إليها، كرسوم الخدمة والتسجيل وغير ذلك، تفادياً للوقوع تحت ضغوطات مالية.
وأشار إلى أن التمكن من الحصول على عرض مصرفي لتثبيت سعر الفائدة لعدة سنوات قد يكون أكثر مناسبة للعملاء، إذ يمكنهم من معرفة قيم الدفعات الشهرية لأطول فترة مقبلة.
عملاء
ورصدت «الرؤية» تعليقات بعض المتعاملين حول قضية الرهن العقاري في الإمارات، حيث يرى أحمد بو سلطان في تعليق منشور خاص بالرهن العقاري على تويتر أن القروض العقارية عند كل البنوك متشابهة، فيما يرد عليه عميل آخر أن البنوك تختلف من نواحٍ عدة في قضية التمويل العقاري، لا سيما من ناحية نسب الفائدة وطريقة احتسابها، وعبر ناصر الزعابي عن استغرابه من رفض بعض البنوك للتمويل على أساس المناطق وليس بحسب أهلية العميل.
بروبارتي فايندر.. ما تحتاج إلى معرفته
تناول تقرير عقاري حديث صادر عن شركة بروبرتي فايندر تحت عنوان «كل ما تحتاج لمعرفته حول قروض السكن في الإمارات للوافدين»، عدداً من الضوابط والشروط التي يجب أن يتمتع بها العميل قبل الإقدام على هذه الخطوة، وتتمثل في: ما هو الحد الأدنى من الدفعة المقدمة لقرض شراء منزل، ما هو العامل الرئيسي الذي يقرر البنك أو المقرض مبلغ القرض، ما هي أنواع القروض العقارية أو الرهن العقاري في الإمارات.
وتطرق التقرير إلى شروط الأهلية للحصول على قرض السكن في الإمارات، مثل يجب أن تكون قد أمضيت ستة أشهر أو سنة في وظيفتك الحالية، لأصحاب الأعمال، يجب أن يكون عملك متواصلاً لمدة عامين، يجب أن يكون لديك سجل ائتماني نظيف لتسهيل الحصول على قرضك لأن هذا يوضح أنك شخص جدير بالثقة.
وركز التقرير على اتفاقية الرهن العقاري المبدئية، وهي موافقة أولية أو أساسية من البنك على قرضك، ستساعدك أثناء البحث عن العقار الذي تريده للتوصل إلى صفقة مناسبة وفقاً للميزانية التي تحصل عليها، إضافة إلى المستندات المطلوبة للحصول على قرض السكن، مثل إثبات راتبك، وكشف حساب بنكي لآخر 3 أو 6 أشهر، ولأصحاب الأعمال، رخصة تجارية، وكذلك فإن أبرز البنوك التي لديها أفضل معدلات الرهن العقاري هي بنك المشرق، دبي التجاري، البنك العربي المتحد، الإمارات الإسلامي، وhsbc.