يتكبد مقترضون عقاريون قدامى فائدة أعلى من الفائدة السائدة حالياً تصل إلى الضعف في بعض الأحيان، نتيجة حصولهم على القروض في وقت كانت فيه الفائدة بين البنوك «الإيبور» أعلى من مستواها الحالي بكثير.
ويجهل أغلب المتعاملين القاعدة التي تطبقها البنوك والتي تحدد سعر الفائدة على أساس سعر الإيبور مضاف إليه هامش ربح البنك، مع اشتراط حد أدنى للفائدة لا يمكن النزول عنه حتى ولو انخفض سعر الإيبور.
وخلال السنوات الماضية تراجعت أسعار الإيبور بشكل دراماتيكي، فسعر الفائدة بين البنوك لأجل الـ3 أشهر، وهو الذي يعتمد معياراً للإقراض العقاري في العموم، كان بحدود 2.83% نهاية عام 2018 فيما اليوم لا يتعدى 0.38%.
وفي حين كانت كلفة التمويل المتناقصة قبل سنوات تتجاوز الـ4 أو الـ5% فإنها تراوح حالياً بين 2.5 % و3%.
وتحول القاعدة التي تطبقها البنوك دون استفادة أغلب المتعاملين من تراحع أسعار البنوك، وحتى ولو استفاد بعضهم فإن الاستفادة تكون بسيطة وفي أضيق الحدود، ولا تتناسب مع مستوى تراجع أسعار الإيبور.
وتربط معظم البنوك إن لم تكن جميعها أسعار القروض العقارية بسعر الفائدة بين البنوك «الإيبور» وتطبق القاعدة بعد انتهاء فترة التثبيت التي تكون عادة بين سنتين وثلاث سنوات، لكن على أرض الواقع تصطدم القاعدة بكون البنوك تحدد سعراً لا تنخفض دونه نسبة الربح، أي وفق قاعدة (إيبور لفترة 3 أشهر + ربح البنك) على ألا تقل النسبة كلها عن حد معين.
وكمثال على ذلك وعلى فرض حصل عميل على قرض عقاري في 2018 بفائدة 2% تضاف إلى سعر الإيبور الذي كان يصل إلى 2.9% يكون سعر الفائدة أو كلفة القرض 4.9% تحدد لمدة سنتين، وبعد سنتين أو ثلاث سنوات أي الآن على سبيل المثال يفترض أن ترتبط الكلفة بالإيبور، وفي حال تراجع الإيبور إلى 0.4% يجب أن يصبح سعر القرض 2.4% لكن في الواقع قد يكون السعر الذي ما زال العميل يدفعه 4 أو 5% كون البنك وضع شرطاً عند توقيع العقد ينص على أن (سعر القرض سيكون مرتبطاً بالإيبور شرط ألا تقل الفائدة الإجمالية عن 4 أو 5%).
ووفق مصرفيين فالقاعدة السابقة تنطبق على الكثير من العملاء الذين حصلوا على قروضهم قبل سنوات، وبالتالي فهؤلاء العملاء لن يستفيدوا من تراجع أسعار الفائدة.
ونصح مصرفيون العملاء بمراجعة بنوكهم وعدم الاعتماد على كون قرضهم مرتبطاً بالإيبور، وذلك للتفاوض من أجل تخفيض أسعار الفائدة لتتماشى مع المستويات الراهنة، أو البحث عن بديل آخر لتمويل المتبقي وفق الأسعار التفضيلية الحالية.
وأفاد الخبير المصرفي حسن الريس، بأنه على علم بوجود عملاء لا يزالون يدفعون فوائد على قروضهم العقارية تزيد على 5 و6% في الوقت الراهن الذي لا يجب أن تتعدى فيه الفائدة الـ3%، مشيراً إلى أن العملاء يجب أن يراجعوا بنوكهم وألا يتركون المسألة للبنك.
وقال: "ارتباط الفائدة الإجمالية بالإيبور لا يعني أنها تتحرك كل ثلاثة أشهر وفق السعر الجديد، وبالتالي فمهمة العملاء قراءة عقودهم وفهمها بشكل جيد، والتأكد من نسبة الفائدة التي يتم تحصيلها منهم حالياً، وكذلك البحث عن عروض أخرى في حال تشدد البنك وعدم القبول بالتفاوض".
وفي السياق ذاته، دعا المصرفي أحمد عرفات، العملاء لا سيما أصحاب القروض طويلة الأجل كالقروض العقارية إلى مراجعة مصارفهم للتأكد من سعر الفائدة الذي يدفعونه كلفة على قروضهم.
وأوضح أن البنوك تربط القروض بسعر الفائدة الأساسي «الإيبور» وتتم المراجعة كما هو متفق كل 3 أو 6 أشهر لكن ذلك لا يعني أن الفائدة ستتراجع في حال تراجع الإيبور وذلك لوجود بند في العقد يشترط ألا تقل الفائدة عن مستوى معين يكون قريباً من مستواها فترة الحصول على القرض، كما يكون هذا الحد عادة أعلى من مستوى الفائدة في فترة التثبيت التي تصل إلى سنتين أو ثلاث سنوات.
وبين أن البنوك قد توافق على طلب العميل لا سيما إن كانت المدة المتبقية للقرض لا تزال طويلة.