شهد السوق العقاري بدبي، خلال الفترة الماضية انضمام منصة «GETSTAKE»، وهي منصة استثمار جماعي خاصة بالاستثمار بالعقارات، ومرخصة من سلطة دبي للخدمات المالية في مركز دبي المالي ومتوافقة مع أحكام الشريعة، وتسمح للمستثمرين من جميع أنحاء العالم بدخول سوق العقارات في دبي بحد أدنى 500 درهم، مع الحصول على عائد سنوي يراوح بين 5 و8% من الإيجار، فضلاً عن العوائد المرتبطة بارتفاع قيمة رأس المال (قيمة العقار).
وانطلقت أعمال GETSTAKE في إمارة دبي مطلع يناير 2021، على يد كل من الشريك المؤسس والمدير التنفيذي رامي طبارة، والمؤسس والشريك التنفيذي منار محمصاني.
1500 مستثمر
وقال الشريك المؤسس والمدير التنفيذي للمنصة منار محمصاني، في لقاء خاص مع «الرؤية»، إن الشركة انطلقت في يناير 2021، بعد إجراءات امتدت لأكثر من 13 شهراً للحصول على ترخيص من سلطة دبي للخدمات المالية، واليوم لدى المنصة أكثر من 24 ألف مستخدم، فيما يبلغ عدد المستثمرين أكثر من 1500 مستثمر، وتدير أصولاً عقارية بقيمة 40 مليون درهم، تضم 30 عقاراً مباعاً وعقارات عدة متاحة للاستثمار.
وأكد أن 40% من المستثمرين في المنصة من خارج الدولة، ونستهدف حتى نهاية 2022 إدارة أصول عقارية تتجاوز 100 مليون درهم، ومضاعفة أعداد المستثمرين.
مفهوم المنصة
وأوضح محمصاني أن المفهوم الذي انطلقت منه المنصة يهدف إلى السماح لنطاق أوسع من المتعاملين الذين قد لا يمتلكون المبلغ الكافي للدخول والاستثمار في السوق العقاري، فضلاً عن تسهيل الكثير من العقبات أمام المستثمرين وتقليل المصاعب مثل رأس المال الضخم والوقت الكافي لإدارة العقار والمصاعب المتعلقة بالحصول على العقار المناسب ودراسة السوق.
وتابع: «هنا تأتي فكرة الاستثمار الجماعي التي بُنيت عليها المنصة، بحيث نتغلب على المصاعب والإشكالات السابقة، إذ نشتري، بصفتنا خبراء في القطاع العقاري والسوق المالي لمدة تتجاوز 17 عاماً، العقار المناسب في دبي بحيث يكون جاهزاً ومؤجراً بالكامل بنسب تراوح بين 80 و90%، وفي أماكن حيوية في الإمارة، مثل دبي مارينا وداون تاون ونخلة جميرا والخليج التجاري، ونحصل عليه بسعر منافس لسعر السوق، وبعدها نوزع الحصص على المتعاملين، كلُّ بحسب نسبة استثماره».
آلية شراء العقار
وحول آلية شراء العقار، أفاد محمصاني بأنه «عندما نختار العقار المناسب بعد إجراء دراسات معمقة للسوق، نوقع مع البائع اتفاقية تنص على أننا سنشتري العقار خلال فترة تراوح بين 30 و60 يوماً لحساب المنصة، وخلال هذه الفترة نجمع ثمن الصفقة عبر عرض العقار على المنصة، وبالتالي نعطي الفرصة لأي شخص ومن أي مكان في العالم أن يشتري حصة من هذا العقار بغرض الاستثمار».
وأضاف: «بعد 60 يوماً من عرض العقار على المنصة، وفي حال لم نستطع أن نمول الصفقة، فالأموال ترجع إلى محافظ المتعاملين، وبالتالي بإمكانهم سحب المبلغ أو الاستثمار في عقار آخر، وحتى اليوم لم نواجه مثل هذا السيناريو، فعدد العقارات التي نعرضها على المنصة في وقت واحد لا تتجاوز الثلاثة، وبالتالي فرصة الحصول على التمويل تكون أسرع، وفي المتوسط بحسب التجارب السابقة، فإنه خلال 32 يوماً يتم تمويل صفقة العقارات المعروضة».
انتقال الملكية
وفيما يتعلق بانتقال الملكية، قال محمصاني: «من المتعارف عليه أنه إذا أردت أن تشتري عقاراً في دبي يجب أن يتم تسجيله في دائرة الأراضي والأملاك، وبحسب قانون الدائرة لا يمكن أن يتملك العقار أكثر من 4 أشخاص على سند ملكية واحد، لكن مع خيار التمويل الجماعي فهناك احتمال أن يكون هناك ما بين 20 و30 شخصاً متملكاً للعقار نفسه».
وتابع: «وهنا يأتي دور المرخص، وهو سلطة دبي للخدمات المالية المنضوية تحت مركز دبي المالي العالمي، التي أبرمت اتفاقية مع دائرة الأراضي والأملاك، وبموجبها فإن أي عقار مغلق بنظام التمويل الجماعي يتم افتتاح ترخيص يسمى (شركة لأغراض خاصة)، وهي التي ستتملك العقار، والأشخاص الذين شاركوا في شراء العقار هم سيكونون أصحاب الشركة، وسيكون لكل شخص share certificate، وهي شهادة تثبت ملكية كل منهم في العقار».
ولمزيد من الشفافية والأمان بالنسبة للمتعاملين، فبإمكان أي شخص أن يزور الموقع الخاص بمركز دبي المالي وسيجد أسماء الأشخاص الذين شاركوا بشراء العقار عبر منصتنا، كإثبات رسمي على التملك مرفقاً بكل التفاصيل والبيانات الشخصية، والجدير بالذكر أن العقار يقسم لحصص قيمة كل منها درهم واحد، بحسب قوانين المركز المالي.
العائد على الاستثمار
وحول العائد على الاستثمار، أوضح الشريك المؤسس والمدير التنفيذي رامي طبارة، أن العائد ينقسم إلى قسمين؛ الأول من الإيجار، والثاني من ارتفاع رأس المال (قيمة العقار)، أما العائد السنوي من الإيجار فيتراوح بين 5 إلى 7% ويوزع شهرياً، وهنا يأتي دور الخبرة التي لدينا اختيار عقارتنا بعناية ودراسة جدواها الاستثمارية، بحيث تكون في أماكن حيوية في الإمارة، ونسبة الإشغال فيها عالية جداً من 80 إلى 90%.
وبالنسبة للعوائد المتوقعة من ارتفاع قيمة العقار، وبالتالي رأس المال المستثمَر، فهي توزع على المستثمرين عند نهاية الاستثمار، وبحد أقصى بعد مرور 5 سنوات، فبحلول السنة الخامسة نجري تصويتاً بين المستثمرين على بيع العقار، الذي غالباً ما يكون ارتفع سعره، وفي حال قررت الأغلبية بيع العقار، يتم بيعه وتوزيع العائد بحسب حصص كل متعامل، وأما إذا قرروا عدم البيع نجري تصويتاً آخر بعد 6 أشهر.
وبشكل طبيعي نحن نقيم العقارات التي لدينا بشكل دوري، كما أن دورة العقارات بدبي صغيرة، لذا فإن فترة 5 سنوات سيكون فيها متغيرات إيجابية وسلبية، وبحسب قوانين المنصة فإنه في حال حصلنا على أرباح بقيمة 30% من ارتفاع رأس المال والإيجار خلال أقل من خمس سنوات، فسنستطيع أن نبيع العقار مباشرة، عبر إجراء التصويت المبكر، بحسب طبارة.
الجدير بالذكر أن المستثمر ملزم بأن يبقي الاستثمار الخاص به في المنصة بحد أقصى سنة واحدة، وبعد سنة يستطيع أن يبيع الحصة ويتخارج من المنصة.
أرباح الشركة
وقال طبارة إن المنصة تحقق الأرباح عبر نوعين من الرسوم، الأول بقيمة 1.5% من قيمة العقار عند إغلاق تمويل الصفقة من المتعاملين، والثاني هي نسبة 0.5% من عوائد الإيجار الإجمالي gross yield، التي تخصم منها أيضاً التكاليف الإدارية الأخرى، ومن ثم يوزع الباقي net yield على المتعاملين، وبالتالي على المستثمرين التركيز دائماً على صافي الربح وليس الإجمالي.
حجم الاستثمار للمتعاملين
وأضاف أنه بحسب تشريعات سلطة دبي للخدمات المالية يوجد نوعان من المستثمرين، فالنوع الأول وهو للأشخاص العاديين بحد أعلى للاستثمار 50 ألف دولار سنوياً، أما النوع الثاني فهو للمحترفين الذين لديهم أصولهم التي تصل إلى مليون دولار، وذلك بعد تقديم إثبات بذلك، فحجم الاستثمار مفتوح لديهم، وبالتالي يتمتع المستثمرون بنوعيهما بالحماية من قبل سلطة دبي للخدمات المالية، كما يوجد حساب بنك الضمان الذي يخضع للسلطة أيضاً، فجميع الأموال التي تخرج من المستثمرين تودع في هذا الحساب ولا يمكن لأحد أن يتحكم فيها بسهولة بدون موافقة ورقابة السلطة.
تذبذب أسعار السوق
وذكر طبارة أن المنصة تركز على شراء العقارات من السوق الثانوي بدلاً من التوجه إلى المطورين مباشرة، ولا سيما أن أسعار هذا السوق أقل وأفضل ومناسبة للاستثمار، كما أن لديها هامشاً أكبر في حال انخفاض أسعار البيع أو التأجير، ونرى اليوم أن السوق العقاري في دبي في اتجاه صاعد بعد أزمة كورونا وهذا يشكل فرصة مناسبة بالنسبة لنا.
خطط التوسع
وأفاد بأن «لدى الشركة خطط واعدة للتوسع إلى أسواق جديدة، وخلال العام الجاري بالتأكيد سيكون لدينا عقارات خارج دبي، إذ ندرس خطة للتوسع إلى المملكة العربية السعودية، ومصر وبريطانيا وأوروبا على العموم، ونحن موجودون اليوم في سوق دبي بشكل أساسي كونه يعطي فرصة جيدة للاستثمار مقارنة بأسواق أخرى، فمثلاً بالنسبة لبريطانيا فأسعار العقارات ترتفع بشكل مستمر هذا أمر حقيقي، لكن بالنسبة للدخل من الإيجار فيفرض عليه ضريبة، وبالتالي قد يبلغ العائد 3% وقد لا يتجاوز 5% في أفضل الأحوال، مقارنة بإمارة دبي التي لا يوجد بها أي ضرائب على الدخل».
التمويل للتوسع
وقال طبارة إن المنصة حصلت في الجولة التمويلية الأولى في يونيو الماضي على 4 ملايين دولار، واليوم نسعى للحصول على الجولة التمويلية الثانية، فيما قدرت قيمة الشركة بأكثر من 30 مليون دولار.