أعلنت مجموعة «جريستار» الأمريكية عن إنشاء صندوق جديد يستهدف المساكن الإيجارية في أوروبا، مع ارتفاع الاستثمار في الإيجارات السكنية إلى ما يزيد عن 30 مليار يورو، حيث ينظر إلى سوق العقارات على أنه أفضل حماية من ارتفاع التضخم. وتوفر عقود الإيجار القصيرة فرصة لأصحاب العقارات لفرض رسوم أكثر على المستأجرين، والتي أصبحت أكثر جاذبية مع ارتفاع معدلات التضخم في الاقتصادات الغربية الرئيسية.
تتبع التضخم
واجتذبت «جريستار»، ومقرها في تشارلستون بولاية ساوث كارولينا، هذا الأسبوع 1.55 مليار يورو من مستثمرين مؤسسيين لصندوق سعى في البداية إلى الحصول على مليار يورو. بحسب فاينانشال تايمز. ويتناقض الطلب القوي بشكل حاد مع بقية سوق العقارات، الذي تم تجميده بالفعل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وتباطؤ النمو الاقتصادي. وقال المدير الإداري الأول لشركة «جريستار» في أوروبا، مارك ألنوت: «كانت العقارات السكنية تاريخياً أفضل وسيلة لمواجهة التضخم بسبب مدة الإيجار، على عكس العقارات التجارية مثل المكاتب والمتاجر التي لديها عقود إيجار متعددة السنوات، وتتم مراجعة تلك العقود سنوياً، ما يعني أنها تميل إلى تتبع التضخم عن كثب».
وزادت الضغوط التضخمية حتى قبل الحرب الأوكرانية في أواخر فبراير، حيث تم استثمار نحو 105 مليارات يورو العام الماضي في مساكن الطلاب وشقق الإيجار والمساكن، ارتفاعاً من 67 مليار يورو في عام 2019، وفقاً لبيانات MSCI. وأثبتت المساكن المؤجرة أنها نقطة جذب للمستثمرين العقاريين على حساب المكاتب والتجزئة، وهي الأصول التي تشكل عادةً جزءاً أكبر بكثير من محافظ الاستثمار العقاري. ومع ذلك، فإن الرهان لا يخلو من المخاطر. مع ارتفاع معدل التضخم إلى 10% في عدد من البلدان الأوروبية، يشك بعض المحللين في أن أصحاب العقارات سيكونون قادرين على رفع الإيجارات بوتيرة تحمي العوائد.
تباطؤ الاقتصاد
و قال رئيس أبحاث الأصول الحقيقية في MSCI في أوروبا والشرق الأوسط وآسيا، توم ليهي «هناك بيانات كافية عن الإيجارات السكنية، تعود إلى سبعينيات القرن الماضي، والتي تُظهر أنه في بعض الفترات يتجاوز نمو الإيجارات التضخم، وأحياناً يستمر في الارتفاع وأحياناً يكون أداؤه دون المستوى. وتعد "جريستار" من بين المجموعات الأكثر نشاطاً في مجال تأجير المساكن. وتعاونت في مايو مع صندوق الثروة السيادية السنغافوري GIC لشراء محفظة سكن الطلاب مقابل نحو 3.3 مليار جنيه استرليني، وهي أكبر صفقة عقارية في المملكة المتحدة تمت في عامين. وقالت المجموعة إن الصندوق الجديد سيمكن "جريستار" من الحفاظ على فورة الإنفاق. تجاهل ألنوت من "جريستار" المخاوف من أن يؤدي تباطؤ الاقتصاد إلى إحباط جهود زيادة الإيجارات، قائلاً إنه يتوقع منهم مواكبة التضخم في الأسواق الأساسية للمجموعة، بما في ذلك المملكة المتحدة وأيرلندا وإسبانيا وهولندا وألمانيا والنمسا وفرنسا.
وقال: في الأساس، هذا بسبب «وجود نقص مزمن في المساكن في جميع أسواقنا». ورغم أن ليهي من MSCI قال إن النقص في العرض يوفر حماية للمستثمرين على المدى الطويل، إلا أنه لم يكن ضماناً بأن الإيجارات السكنية سوف تفلت من آثار الانكماش الاقتصادي. وقال ليهي: «على المدى القصير، أعتقد أن هناك مشكلة تتعلق بقدرة المستأجرين على الدفع، كما سيجد المستثمرون المؤسسون صعوبة في رفع الإيجارات بنسبة 8%».