في أوائل الثمانينيات من القرن الماضي، خاطب المطورون العقاريون، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي آنذاك بول فولكر، عبر البريد على أمل أن يخفف البنك المركزي من معركته لكبح التضخم، التي أدت إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى 18%. رغم ذلك لم يتراجع الاحتياطي الفيدرالي عن خططه، حتى جاء ركود 1981 الذي روّض التضخم الذي بدأ قبل عقد من الزمان، وذلك وفقاً لموقع «فورتشن».
من الناحية التاريخية، الرهن العقاري في صدارة القطاعات التي تتأثر بإجراءات الاحتياطي الفيدرالي لكبح التضخم، حيث يبدأ البنك المركزي بممارسة ضغط تصاعدي على معدلات الرهن العقاري. لا يمضي وقت طويل بعد ذلك، إذ تتراجع مبيعات المنازل، وتتباطأ عمليات البناء الجديدة، ما يؤدي بالتبعية إلى انخفاض الطلب على مواد البناء، والسلع المعمرة (مثل النوافذ والثلاجات)، وما تلبث حتى يصل الركود إلى مختلف قطاعات الاقتصاد.
تباطؤ حاد في السوق العقارية الأمريكية
مؤلف مدونة المخاطر المحسوبة في الاقتصاد، بيل ماكبرايد يقول «إن الطريقة الأكثر شيوعاً التي ندخل فيها إلى الركود هي قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة لمحاربة التضخم، والمؤشر الرئيسي لهذا النوع من الركود هو القطاع العقاري». فمعدلات الرهن العقاري التي قفزت من متوسط معدل ثابت لمدة 30 عاماً من 3.1% إلى 5.54% هذا العام، دفعت بالفعل السوق العقارية في الولايات المتحدة إلى تباطؤ حاد. يطلق عليه بعض الاقتصاديين اسم «تصحيح عقاري» بينما يصفه آخرون بأنه «ركود عقاري». بغض النظر عن مسماه، من الواضح أن النشاط العقاري يتقلص، والدليل على ذلك انخفاض طلبات الرهن العقاري بنسبة 19%. ففي حين أن الركود في قطاع العقارات يعد أخباراً جيدة لمحاربة التضخم، إلا أنه يعني أيضاً أن المكتب الوطني للبحوث الاقتصادية قد أعلن أن الركود قد يقترب. لا يعتقد ماكبرايد أننا في حالة ركود الآن، لكنه يقول إن الركود الذي يسببه بنك الاحتياطي الفيدرالي «احتمال حقيقي». ويقول إن تباطؤ سوق العقارات يخبرنا بذلك.
شيء واحد يقف في الطريق.. بناء المنازل
على أساس سنوي، انخفضت مبيعات المنازل الجديدة المكونة من أسرة واحدة بنسبة 17.4% ومع ذلك يظل المطورون يقومون بالبناء، حيث فرضت قيود سلاسل التوريد، والحرص على الاستفادة من طفرة الإسكان الوبائي، إلى قيام الشركات العقارية بزيادة الإنتاج بشكل كبير خلال العام الماضي. في الواقع، يوجد حالياً عدد قياسي من المنازل الأمريكية قيد الإنشاء. وطالما ظل المطورون يقومون بعمليات البناء، فإن ذلك سيمنع ارتفاع معدلات البطالة في القطاع العقاري، التي تأتي عادة قبل الركود الذي يسببه بنك الاحتياطي الفيدرالي، حسب بيل ماكبرايد.
وبدوره يقول رئيس الأبحاث في John Burns Real Estate Consulting، ريك بالاسيوس جونيور «لا يوجد فقط عدد قياسي من المنازل الأمريكية قيد الإنشاء، بل يوجد أيضاً عدد قياسي من المنازل غير المباعة قيد الإنشاء»، ومع وصول تلك المنازل غير المباعة إلى السوق، سيؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد.
ويتوقع بالاسيوس الاتجاه نحو انخفاض أسعار المنازل في الولايات المتحدة، نتيجة إجراءات الفيدرالي لمحاربة التضخم، مؤكداً «علمت إخفاقات السبعينيات مجلس الاحتياطي الفيدرالي ألا يلين حتى يتم القضاء على التضخم». ويعتبر بالاسيوس أن القيود المفروضة على سلاسل التوريد، ونقص العمالة، حالتا دون «تعرضنا لإفلاس في قطاع الإسكان، بدلاً من مجرد تصحيح في قطاع الإسكان».
ثماني حالات ركود بعد تباطؤ «كبير» في القطاع العقاري
في عام 2007، نشر الخبير الاقتصادي إدوارد ليمر ورقة بحثية بعنوان «الإسكان هو دورة الأعمال». حسبت الورقة أنه في حقبة ما بعد الحرب العالمية الثانية، جاءت ثماني حالات ركود من أصل عشر، بعد تباطؤ «كبير» في القطاع العقاري. منذ ذلك الحين، كان لدينا ركودان إضافيان: الركود الكبير الذي بدأ في عام 2007 - الذي انطلق بفقاعة الإسكان- والركود COVID-19، الذي لم يأتِ بعد انكماش الإسكان. لذلك، وفقاً لآخر إحصاء، سبق التباطؤ في قطاع الإسكان: تسع حالات ركود من أصل 12 حالة ركود سابقة.
لكن تلك الاستثناءات لم تكن بسبب الركود الناجم عن إجراءات الفيدرالي. وسط فترات الركود التي يسببها بنك الاحتياطي الفيدرالي، كما حدث في عام 1981، بدأ ركود في القطاع العقاري قبل وقت طويل من تسريح العمال، أو قبل أن يضرب الركود الفعلي. ببساطة: إذا كنا نقترب بالفعل من الركود، فقد يستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن ترتفع معدلات البطالة.
يوافق مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في Moody's Analytics، على أن حالات الركود التي يسببها بنك الاحتياطي الفيدرالي تظهر من خلال الانكماشات التي تبدأ في جزء من الاقتصاد الحساس لأسعار الفائدة. لكن في الحقيقة، يقول زاندي، إن الإسكان هو الذي يفعل ذلك. مع المضي قدماً، يتوقع أن يكون هناك احتمال بنسبة 55% للركود خلال الأشهر الـ12 المقبلة. بدون ركود، يتوقع أن تظل أسعار المنازل في الولايات المتحدة ثابتة.
لماذا التردد في التنبؤ بانخفاض أسعار المساكن؟
يتلخص الأمر في حقيقة أن أسعار المساكن ثابتة لأن المطورين يكرهون التخلي عن أي مكاسب. حتى خلال معظم فترات الركود، ترتفع أسعار المنازل في الولايات المتحدة. ومع ذلك، قد تكون هذه المرة مختلفة. من الناحية التاريخية، هذه هي المناسبة الثالثة خلال نصف القرن الماضي التي أصبحت فيها أسعار المنازل في الولايات المتحدة منفصلة «بشكل كبير» عن البيانات الاقتصادية الأساسية. حدث ذلك أيضاً خلال طفرات الإسكان في السبعينيات والعقد الأول من القرن الـ21.
في حين أن هذين الازدهارين السابقين في قطاع الإسكان أديا إلى فترة من انخفاض أسعار المساكن، إلا أنهما كانا مختلفين حقاً. أدت فقاعة الإسكان في العقد الأول من القرن الـ21، إلى انخفاض أسعار المساكن لعدة سنوات. في الوقت نفسه، فإن طفرة السبعينيات - التي حدثت أيضاً أثناء طفرة التضخم - أدت فقط إلى انخفاض قصير جداً في أسعار المساكن.
طوال السبعينيات من القرن الماضي، بنى المطورون أكبر عدد ممكن من المنازل، لكن ذلك لم يكن كافياً. بحلول نهاية ذلك العقد، أدى عدم توازن العرض والطلب إلى ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة مذهلة بلغت 167%. وشهدت تلك الفترة بالطبع شيئاً نراه مرة أخرى اليوم: موجة تضخم. بحلول أوائل الثمانينيات، قام الاحتياطي الفيدرالي بترويض وحش التضخم من خلال أسعار الفائدة المرتفعة. دفعت معدلات الرهن العقاري المرتفعة تلك - التي بلغت ذروتها عند 18% في عام 1981 - سوق الإسكان إلى انخفاض قصير في الأسعار على أساس سنوي في عام 1982. ومع ذلك تمكن الإسكان من العودة إلى سوق متوازن بحلول منتصف الثمانينيات بعد عدة سنوات من نمو الدخل القوي.