نمت الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي 52% تقريباً على أساس سنوي في عام 2021، وفقاً لتقرير حديث أصدرته شركة «كامكو إنفست».
وأوضح التقرير، الذي حمل عنوان «القطاع العقاري لدول مجلس التعاون الخليجي 2022»، أن قيمة الصفقات العقارية في عام 2021 وصلت إلى 137.4 مليار دولار، متجاوزة مستويات العام 2020 (90.5 مليار دولار) والعام 2019 (96.5 مليار دولار) على التوالي.
وأسهمت السعودية بأكثر من نسبة 41% من إجمالي قيمة الصفقات، بينما أضافت الإمارات («دبي» و«أبوظبي» مجتمعتين) ما نسبته 33.4% إلى إجمالي الصفقات التي تمت في المنطقة خلال العام 2021.
ووفقاً للتقرير، وصل عدد الصفقات في العام 2021 إلى 663 ألفاً و323 صفقة، مقابل 570 ألفاً و80 صفقة في العام 2020.
ويُعزى ارتفاع أنشطة الصفقات العقارية على أساس سنوي في عام 2021 إلى حد كبير، إلى اقتناص فرص الشراء المميزة، وإلى مستثمري الرهن العقاري الذين كانوا حريصين على الحصول على معدلات منخفضة لعمليات الرهن العقاري، والمبادرات الحكومية لدعم الإسكان والرهن العقاري.
وشهد متوسط القيمة لكل صفقة عقارية ارتفاعاً ملحوظاً في عام 2021، لأسواق، مثل «السعودية» 29.7%، و«دبي» 21.6%، ما يشير إلى إقبال المستثمرين على العقارات التي تتميز بجاذبية أسعارها.
«دبي» تجذب المستثمرين
وأفاد التقرير بأن «انخفاض العرض وجاذبية الأسعار في دبي أسهم في زيادة إقبال المستثمرين نحو المشاريع قيد الإنشاء التي يطرحها المطورون في أعقاب الوتيرة البطيئة التي شهدها القطاع عام 2020 (22 مليار درهم)، إذ تجاوزت قيمة الصفقات الخاصة بالمشاريع قيد الإنشاء أكثر من 45 مليار درهم في العام 2021».
وتشير التقديرات إلى إمكانية قيام الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة عدة مرات خلال العام، التي قد تتراوح ما بين 5 إلى 6 مرات، بما لا يقل عن 25 نقطة أساس كل مرة، ما قد يؤثر في معدلات الإقراض العقاري في دول الخليج.
الاستقرار السكني
وقال التقرير: «بعد أن ألقت جائحة «كوفيد-19» بظلالها خلال عام 2020، وأدّت إلى تراجع الأسعار ومعنويات المستثمرين إلى أدنى مستوياتها، بدأت تلك المعنويات خلال 2021 في اكتساب بعض الزخم، في ظل مواصلة المستثمرين اقتناص فرص الشراء المتوفرة في قطاع العقارات السكنية على مدار العام».
واستطرد: «نتيجة ذلك، زادت الأسعار في الأسواق الكبرى بمعدلات مرتفعة في خانة الآحاد على الأقل من حيث النسبة المئوية، إذ شهدت «دبي» زيادات سنوية بنحو 17% على أساس سنوي، وفقاً لشركة (بروبرتي مونيتور)، واستفاد قطاع الفيلات والمنازل من فئة (تاون هاوس) من إقبال مقتنصي الفرص العقارية، هذا إلى جانب مستثمري الرهن العقاري الذين حرصوا على الحصول على معدلات رهن عقاري منخفضة، وتزايدت المناقشات حول التأثيرات الممكنة لرفع أسعار الفائدة على معدلات القروض».
وأضافت «كامكو» في تقريرها أنه «في قطاع الشقق، تقلصت عائدات العقارات السكنية في دبي في العام 2021 نتيجة لارتفاع الأسعار بنحو 15 إلى 70 نقطة أساس لكل أنواع الشقق، كما ارتفعت الأسعار في «الرياض» و«جدة» بنسبة 6% على أساس سنوي، وفقاً للبيانات الصادرة عن (جيه إل إل)، حيث أسهمت المبادرات السكنية مثل برنامج «سكني» الذي طرحه صندوق التنمية العقارية ووزارة الإسكان في تعزيز الطلب على ملكية المنازل في «السعودية»».
وأفادت بأنه «بالنسبة لعام 2022، نرى أن سوق العقارات السكنية أصبح أكثر توازناً الآن، حيث قطعت الأسواق شوطاً طويلاً في رحلة التعافي، ومن المقرر الآن تحرك الإيجارات نحو مرحلة التعافي المتأخرة من الدورة الاقتصادية، كما أنه من المرجح أن تتباطأ وتيرة اقتناص الفرص في ظل مراقبة المستثمرين للقرارات المتعلقة بأسعار الفائدة وانتظارهم لاستقرار مسار نمو صافي الدخل التشغيلي وثبات معدلات الرسملة العقارية».
العقارات المكتبية
وقال التقرير: «أدت المصادر الجديدة للطلب الناجمة عن التكنولوجيا، والإعلام والاتصالات، والرعاية الصحية/الأدوية، والقطاعات القانونية، وقاطني العقارات الذين يفضلون توفير المسؤولين عن العمليات التشغيلية لبيئة عقارات مكتبية قائمة على أسس الاستدامة بهدف تمييز مكاتبهم مقارنة بالمساحات التقليدية والمرنة في عام 2021؛ إلى تحفيز الطلب في القطاع، في حين سعى آخرون لإعادة توظيف مساحاتهم لاستيعاب الطلب من مصادر بديلة مثل مراكز البيانات».
وأضاف: في الوقت الذي أثرت عوامل عدة غير اعتيادية في سوق العقارات المكتبية في دول الخليج، ارتفع متوسط الإيجارات في «دبي» 2%، و«أبوظبي» 5%، و«الرياض» 4% على أساس سنوي في العام 2021، وفقاً لبيانات الاستشاريين.
مكاتب الكويت
واستقرت إيجارات المساحات المكتبية عالية الجودة من الفئة (أ) في الكويت في حدود راوحت بين 9 و11 ديناراً كويتياً للمتر المربع شهرياً، وظلت الإيجارات مستقرة على أساس سنوي، إذ ما تزال إضافات العرض الخاصة بالسوق المكتبي المتميز محدودة، في حين تراجعت الضغوط على إيجارات المساحات الثانوية، ومن المتوقع أن يزداد إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول الخليج ليصل إلى 29.24 مليون متر مربع، مقابل 27.31 مليون متر مربع. ونرى أنه قد تطرأ تعديلات على تلك التقديرات وأن يتم خفضها، بدلاً من نوعية المنتج الذي يبحث عنه المستأجرون الآن، وبسبب زيادة خيارات المساحات المرنة، مثل مراكز الأعمال المزودة بالخدمات.
وقال التقرير: «من الآن فصاعداً، من المرجح أن تظل إيجارات المساحات المكتبية من الفئة (أ) مستقرة، وسيتم شغل المساحات الشاغرة بوتيرة سريعة، في حين أن التحول المستمر لمتطلبات المساحات الجديدة، والمستأجرين الذين يسعون إلى الانتقال إلى أماكن أفضل من مساحاتهم الحالية من شأنه أن يبقى أوضاع السوق مواتية للمستأجرين، ونظراً لكل العوامل المختلفة التي تؤثر في مصادر الطلب الجديدة، والشركات التي تعمل على ترسيخ استراتيجيات العمل من المكاتب، بالإضافة إلى المرونة/العمل عن بُعد، نعتقد أن العام 2022 سيكون عام الأساس الجديد للطلب على العقارات المكتبية في المستقبل».
العقارات الصناعية
وأوضحت «كامكو» أن الاتجاهات الهيكلية والدورية التي تفضل الطلب على المستودعات الصناعية للمساحات المصممة لتلبية احتياجات التخزين عادت لمستوياتها الاعتيادية في عام 2021، بعد أن شهدت اتجاهات قوية في عام 2020، كما تحول التأجير إلى سوق ذي مستويين، كأصول ثانوية وأصول منخفضة الجودة لم يتم تحديثها بشكل مناسب، ما نتج عنه مواجهة تحديات كبيرة في الحفاظ على معدلات الإشغال واستقرار الإيجارات، ويظهر انقسام السوق إلى مستويين من خلال اتساع نطاق الفروق بين الإيجارات الخاصة بالمساحات عالية الجودة والمساحات الثانوية في العام 2021، إذ شهد المخزون الأقل جودة انخفاضاً ثنائي الرقم خلال العام.
وأضافت: «مستقبلياً، فإن الطلب على العقارات الصناعية الناجم عن التجارة الإلكترونية، ولوجستيات الطرف الثالث، وقطاعات الأدوية، والسلع الاستهلاكية سريعة الحركة، خصوصاً من المجمعات التجارية الضخمة، سيستمر في التزايد تجاه الأبنية الآلية للمراكز المبردة، التي يتم التحكم في درجة حرارتها، كما أن المنافسة والتطلعات الخاصة بالموانئ الإقليمية لتصبح مراكز نقل عالمية متعددة الوسائط، هذا إلى جانب المبادرات الوطنية مثل برنامج تطوير الصناعة الوطنية والخدمات اللوجستية في «السعودية» ومشروع 300 مليار لتحفيز القطاع الصناعي، الذي أطلقته الإمارات، من المقرر أن تسهم جميعها في تعزيز قطاع العقارات الصناعية».
تصحيح إيجارات «التجزئة»
وشهدت إيجارات قطاع التجزئة في دول الخليج عمليات تصحيح راوحت بين 3-9% على أساس سنوي في مختلف الأسواق في العام 2021، وفقاً لبيانات الاستشاريين.
واستمرت مفاوضات تجار التجزئة حول إعادة هيكلة الصفقات الإيجارية، والمساومة على فترات إضافية معفاة من الإيجار، كما استمرت عادات الإنفاق الاستهلاكي في التغيير خلال العام، وقام تجار التجزئة بقيادة خطط التوسع عبر استراتيجيات القنوات الشاملة مثل خدمات Click & Collect لتسهيل عمليات الشراء بهدف الحفاظ على الربحية والحصة السوقية.
وعلى الرغم من تفضيل تجار التجزئة لمخططات الطوابق الأكثر ملاءمة لمصفوفة الربحية الخاصة بهم، مثل المبيعات لكل قدم مربع، ومعدلات تحويل المبيعات وما إلى ذلك، إلا أن تركيز مطوري مراكز التسوق يتجه من ناحية أخرى إلى تصميم مراكز تسوق كبيرة الحجم للجمع بين التجربة الاجتماعية التي تشمل البيع بالتجزئة، والأطعمة والمشروبات والترفيه.
وقال التقرير إنه «على عكس قطاع المساحات المكتبية، نعتقد أن الطلب على عقارات قطاع التجزئة وزيادة تردد المستهلكين على محلات مراكز التسوق سيستمر في التطور إلى ما بعد عام 2022، ما قد يدفع المطورين إلى إعادة النظر في مخططات الطوابق الخاصة بالمشاريع المقبلة للحفاظ على ميزاتهم التنافسية».
ربحية الأسهم العقارية
شهدت مؤشرات الأسهم العقارية في كل أسواق دول الخليج، باستثناء «قطر»، مكاسب في العام 2021، بما يتسق مع الأداء العام للمؤشرات الأوسع نطاقاً، إذ ارتفع مؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة «ريفينيتيف» بنسبة 20.2%، إلا أن أرباحه كانت أقل من مؤشر «مورغان ستانلي» الخليجي (34.9%) خلال الفترة ذاتها، فيما يُعزى بصفة رئيسة إلى تراجع مكاسب أسهم المطورين العقاريين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية.
وكانت «الكويت» (39.2%) و«دبي» (36.9%) و«أبوظبي» (28.4%) هي الأفضل أداءً، بينما تراجعت «قطر» بنسبة 9.8% منذ بداية العام حتى تاريخه.
وقالت «كامكو»: نؤكد مجدداً أن مؤشرات الأداء الرئيسة للقطاعات العقارية الفرعية ما تزال في مراحل مختلفة من التعافي، وسيتطلب الأمر من وجهة نظرنا تحقيق معدلات نمو هائلة من الآن فصاعداً لضمان إعادة تقييم أسعار أسهم المطورين وصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في عام 2022، إلا أن بعض الأسهم المحددة سوف تواصل التفوق على المؤشرات الأوسع نطاقاً بسبب الإعلان عن مشاريع مميزة تتسم بارتفاع معدل العائد الداخلي على الاستثمار، وأنشطة الإندماج والاستحواذ للشركات التي ترتفع أرباحها بعد عملية الاستحواذ، ومن خلال التعرض الإضافي لقطاعات أكثر استقراراً، مثل العقارات السكنية واستثمارات المحافظ في الشركات الناشطة في مجال التكنولوجيا العقارية وشركات إدارة الممتلكات العقارية لإضافتها لمحافظهم المالية.