2020-05-29
تلقت ندوة افتراضية نظمها الخبير العقاري وليد الزرعوني، عبر بث مباشر من خلال موقع التواصل الاجتماعي "إنستجرام"، تحت عنوان دردشة عقارية، مئات الاستفسارات عن الاستثمار العقاري في إمارة دبي، فيما أبدي مستثمرون أفراد من دول السعودية والكويت والبحرين وعُمان وبريطانيا وفرنسا خلال الندوة رغبتهم في الاستثمار والبحث عن فرص عقارية في دبي.
وقال وليد الزرعوني، والذي يرأس شركة "دبليو كابيتال" للوساطة العقارية، إحدى شركات الوساطة العقارية في الإمارات إن تلك الاستفسارات تعكس الاهتمام بالاستثمار العقاري في الإمارة بسبب الثقة التي يتمتع بها القطاع العقاري في دبي رغم التحديات التي فرضتها الاجراءات الاحترازية والوقائية للتصدي لجائحة كورونا المستجد (كوفيد-19)، ورغبة قوية للاستثمار في عقارات دبي إلى جانب ما يشهده القطاع مؤخراً من جانب المستثمرين الأفراد والصناديق على العقارات الجاهزة.
وأضاف الزرعوني، خلال الندوة الافتراضية التي نظمها على حسابه الرسمي على "إنستجرام"، أن هناك فرص استثمار حقيقة وجيدة في سوق دبي العقاري خلال الفترة الراهنة ستحقق مكاسب واسعة بعد انقضاء جائحة كورونا، مضيفاً بقوله:"أن الوقت الحالي مناسب للاستثمار.. وأنصح بالاستثمار العقاري في دبي القادرة على تقديم عائدات إيجار أو أرباح رأسمالية كونها تحتل موقعاً جغرافياً استراتيجياً، وتتمتع ببنية تحتية متطورة".
وذكر خلال الندوة الاسبوعية، أن الطريقة الصحيحة والأفضل للاستثمار العقاري في دبي ترتبط بالتركيز على المشروعات التابعة لكبرى الشركات العقارية في إمارة دبي، مثل "إعمار العقارية" ووصل للعقارات وماج للتطوير باعتبارها من المشاريع الممتازة ومواقعها جيدة جدا.
وقت الشراء
أكد الزرعوني، أن الفترة الحالية هي وقت شراء وليس وقت بيع، وبالنسبة لموضوع إعادة البيع قد يكون هناك القيود المتمثلة في بعض المطورين يشترطون دفع 30% على الأقل لتنفيذ عملية البيع.
وأضاف أن فيروس كورونا أثر بلا شك على تنفيذ المشروعات العقارية نتيجة انخفاض أعداد العمال لذا هناك تأخير في تسليم بعض المشروعات، وينصح أن من حجز مشروع قبل أزمة كورونا ويخطط لبيعه..فيجب عليه التأني فالوقت وقت شراء وليس بيع، وستعود الأمور لطبيعتها بعد الأزمة.
وتابع الزرعوني: "أنا أحبذ فكرة أن اشتري وقت ما يبيع المستثمرون وأبيع وقت تكثيف عمليات الشراء".
أسباب الاستثمار
وأوضح الزرعوني، أن هناك 3 أسباب لاستثمار الأفراد في العقارات، السبب الأول الاستفادة من الإيجار كمصدر دخل ثاني، والسبب الثاني المساعدة في زيادة رأس المال فعندما تشتري عقارا اليوم يرتفع سعره بعد فترة ثم تبيعه وتستفيد بالأرباح في إعادة البيع أو نمو في رأس المال، أما السبب الثالث حفظ رأس المال القائم في العقار بدلا من شراء أصول أخرى التي تنخفض قيمتها بمرور الوقت.
وأشار إلى الاستثمار العقاري نوعين: الأول طويل الأمد تشتري العقار اليوم وتحتفظ به من 5 إلى 10 سنوات وتستفيد من الإيجار وبعد فترة يزيد السعر ثم تبيع، أما النوع الثاني قصير الأمد إذ تقوم بشراء العقار بسعر وبعد فترة بسيطة تبيعهمثل المضاربة.
رسوم التسجيل
وفي معرض رده على سؤال حول نسبة رسوم التسجيل، أوضح وليد الزرعوني، أنها تدفع عند شراء العقار بنسبة 4% من قيمة العقار مقسمة إلى 2% للبائع و2% من المشتري، أما رسوم الخدمات السنوية تدفع مقابل الخدمات التي يقدمها المطور مثل الأمن والصيانة وغيرهما.
وحول إذا تأخر المشروع قال إنه يجب الرجوع إلى العقد والاطلاع على بنود وإذ نص على مدة التأخير وإذ لم ينص على الأمر يمكن اتخاذ الإجراءات القانونية، كما لا يجوز تغيير بنود العقد إلا بموافقة المطور العقاري.
ملاذ للقيمة
وحول مخاوف بشأن تراجع الإيجارات، ذكر وليد الزرعوني، أنه بالنظر إلى أزمة 2008 نجد أنه أعقبها انتعاشه قوية، فالعقار يعتبر ملاذ للقيمة بعكس الودائع البنكية في الفترة الحالية التي ينخفض العائد عليها مقارنة بالعقارات.
وفي رده على سؤال أحد المشاركين "كيف تضمن التأجير السريع بعد الشراء"، قال إنه عند استلام العقار أجر ينصح بسعر السوق الحالي وعدم المغالاة بالإيجار.
ونصح الزرعوني بعدم الاستثمار في العقار القديم نظرا أن تكاليفه قد تكون أعلى وعوائده الاستثمار أقل وبحاجة إلى مصروفات وإعادة تجديد وتكلفة إضافية بعكس العقار الجديد
وفي رده على سؤال "ما الأفضل في الاستثمار بمشروع قائم أم مشروع قيد الإنشاء"، قال الزرعوني، إن المشروع القائم أفضل إذ كان سعره جيد ولديك الميزانية ما ينعكس على الإيجار المباشر وتستفيد من هذه الأموال مباشرة بدلا من انتظار مشروع سنة أو سنتين حتى تحصل على العوائد ولكنها إذ كانت الميزانية لا تسمح يفضل اللجوء للمشاريع قيد التنفيذ.
وقال إن أي شرط يجب النص عليه في العقد قبل دفع العربون، وهو دفعة مقدمة يقدمها أحد المتعاقدين (المشتري) لأنه يكون هناك صعوبة في فرض أي اشتراطات جديدة على المطور بعد ذلك.
وتابع: "الاستثمار أفضل في الشقق السكنية وليس التاون هاوس التي ترتفع قيمتها، ورغم أن رسوم الخدمات في الفلل أقل من الشقق إلا العائد أعلى في الثانية من الأولي".
وفي رده على سؤال لأحد المشاركين في الندوة "إذ رهنت عقار في دبي هل تنصح بشراء عقار جديد في الإمارة" قال الخبير العقاري: "نعم أنصح بذلك، وأنصح بالتمويل العقاري ولكن أفضل الكاش (النقدي) ليكون الأداة الأولى وإذ تعذرت تلجأ للأداة الثانية وهو التمويل العقاري".
وحول أسباب ارتفاع الإيجارات من فترة قبل عامين إلى الآن ثم تراجعت الآن، يرى وليد الزرعوني، أن الإيجارات ارتفعت قبل 3 أو 4 سنوات زيادة عن اللازم ومبالغ فيها لذا انخفضت إلى السعر الحقيقي الآن.
مناطق ومشاريع جاذبة
وتطرق الزرعوني خلال الندوة الافتراضية، إلى أن منطقة واحة دبي للسيلكون جيدة للاستثمار وهي تتمتع ببنية تحتية جديدةوبها جامعات وكليات وليست بعيدة عن وسط دبي.
وأضاف وليد الزرعوني: "أما بالنسبة لمستقبل مشروع دبي الجنوب فهو واحد من المشاريع الجيدة ولكنها تحتاج إلى الصبر لأنها منطقة جديدة وواعدة ومن المتوقع أن تشهد المنطقة انتعاش بعد معرض "إكسبو دبي 2021" وافتتاح مطار آل مكتوم الدولي كليا، وستكون واحدة من أفضل المناطق في دبي ولكنها تحتاج بعض الصبر".
وقال الزرعوني: "أري أن مشروع رأس الخور التابع لشركة إعمار العقارية واحد من أفضل المشاريع في دبي وهو الأكبر في تاريخ الشركة، وسيكون فيه أطول برج في العالم ومول أكبر من مول دبي، لاسيما وأن إعمار لديها منطقتين متميزتين الأولي برج خليفة بها أطول برج ولكن لا يوجد بحر، والثانية منطقة المارينا فيها بحر وشاطي ولكن لا يوجد أطول برج، لذا يتميز رأس الخور بتواجد أكبر برج بجانب البحر وقريبة من مطار دبي الدولي بنحو 10 دقائق وعن منطقة برج خليفة 7 دقائق".
وقال وليد الزرعوني، والذي يرأس شركة "دبليو كابيتال" للوساطة العقارية، إحدى شركات الوساطة العقارية في الإمارات إن تلك الاستفسارات تعكس الاهتمام بالاستثمار العقاري في الإمارة بسبب الثقة التي يتمتع بها القطاع العقاري في دبي رغم التحديات التي فرضتها الاجراءات الاحترازية والوقائية للتصدي لجائحة كورونا المستجد (كوفيد-19)، ورغبة قوية للاستثمار في عقارات دبي إلى جانب ما يشهده القطاع مؤخراً من جانب المستثمرين الأفراد والصناديق على العقارات الجاهزة.
وأضاف الزرعوني، خلال الندوة الافتراضية التي نظمها على حسابه الرسمي على "إنستجرام"، أن هناك فرص استثمار حقيقة وجيدة في سوق دبي العقاري خلال الفترة الراهنة ستحقق مكاسب واسعة بعد انقضاء جائحة كورونا، مضيفاً بقوله:"أن الوقت الحالي مناسب للاستثمار.. وأنصح بالاستثمار العقاري في دبي القادرة على تقديم عائدات إيجار أو أرباح رأسمالية كونها تحتل موقعاً جغرافياً استراتيجياً، وتتمتع ببنية تحتية متطورة".
وذكر خلال الندوة الاسبوعية، أن الطريقة الصحيحة والأفضل للاستثمار العقاري في دبي ترتبط بالتركيز على المشروعات التابعة لكبرى الشركات العقارية في إمارة دبي، مثل "إعمار العقارية" ووصل للعقارات وماج للتطوير باعتبارها من المشاريع الممتازة ومواقعها جيدة جدا.
وقت الشراء
أكد الزرعوني، أن الفترة الحالية هي وقت شراء وليس وقت بيع، وبالنسبة لموضوع إعادة البيع قد يكون هناك القيود المتمثلة في بعض المطورين يشترطون دفع 30% على الأقل لتنفيذ عملية البيع.
وأضاف أن فيروس كورونا أثر بلا شك على تنفيذ المشروعات العقارية نتيجة انخفاض أعداد العمال لذا هناك تأخير في تسليم بعض المشروعات، وينصح أن من حجز مشروع قبل أزمة كورونا ويخطط لبيعه..فيجب عليه التأني فالوقت وقت شراء وليس بيع، وستعود الأمور لطبيعتها بعد الأزمة.
وتابع الزرعوني: "أنا أحبذ فكرة أن اشتري وقت ما يبيع المستثمرون وأبيع وقت تكثيف عمليات الشراء".
أسباب الاستثمار
وأوضح الزرعوني، أن هناك 3 أسباب لاستثمار الأفراد في العقارات، السبب الأول الاستفادة من الإيجار كمصدر دخل ثاني، والسبب الثاني المساعدة في زيادة رأس المال فعندما تشتري عقارا اليوم يرتفع سعره بعد فترة ثم تبيعه وتستفيد بالأرباح في إعادة البيع أو نمو في رأس المال، أما السبب الثالث حفظ رأس المال القائم في العقار بدلا من شراء أصول أخرى التي تنخفض قيمتها بمرور الوقت.
وأشار إلى الاستثمار العقاري نوعين: الأول طويل الأمد تشتري العقار اليوم وتحتفظ به من 5 إلى 10 سنوات وتستفيد من الإيجار وبعد فترة يزيد السعر ثم تبيع، أما النوع الثاني قصير الأمد إذ تقوم بشراء العقار بسعر وبعد فترة بسيطة تبيعهمثل المضاربة.
رسوم التسجيل
وفي معرض رده على سؤال حول نسبة رسوم التسجيل، أوضح وليد الزرعوني، أنها تدفع عند شراء العقار بنسبة 4% من قيمة العقار مقسمة إلى 2% للبائع و2% من المشتري، أما رسوم الخدمات السنوية تدفع مقابل الخدمات التي يقدمها المطور مثل الأمن والصيانة وغيرهما.
وحول إذا تأخر المشروع قال إنه يجب الرجوع إلى العقد والاطلاع على بنود وإذ نص على مدة التأخير وإذ لم ينص على الأمر يمكن اتخاذ الإجراءات القانونية، كما لا يجوز تغيير بنود العقد إلا بموافقة المطور العقاري.
ملاذ للقيمة
وحول مخاوف بشأن تراجع الإيجارات، ذكر وليد الزرعوني، أنه بالنظر إلى أزمة 2008 نجد أنه أعقبها انتعاشه قوية، فالعقار يعتبر ملاذ للقيمة بعكس الودائع البنكية في الفترة الحالية التي ينخفض العائد عليها مقارنة بالعقارات.
وفي رده على سؤال أحد المشاركين "كيف تضمن التأجير السريع بعد الشراء"، قال إنه عند استلام العقار أجر ينصح بسعر السوق الحالي وعدم المغالاة بالإيجار.
ونصح الزرعوني بعدم الاستثمار في العقار القديم نظرا أن تكاليفه قد تكون أعلى وعوائده الاستثمار أقل وبحاجة إلى مصروفات وإعادة تجديد وتكلفة إضافية بعكس العقار الجديد
وفي رده على سؤال "ما الأفضل في الاستثمار بمشروع قائم أم مشروع قيد الإنشاء"، قال الزرعوني، إن المشروع القائم أفضل إذ كان سعره جيد ولديك الميزانية ما ينعكس على الإيجار المباشر وتستفيد من هذه الأموال مباشرة بدلا من انتظار مشروع سنة أو سنتين حتى تحصل على العوائد ولكنها إذ كانت الميزانية لا تسمح يفضل اللجوء للمشاريع قيد التنفيذ.
وقال إن أي شرط يجب النص عليه في العقد قبل دفع العربون، وهو دفعة مقدمة يقدمها أحد المتعاقدين (المشتري) لأنه يكون هناك صعوبة في فرض أي اشتراطات جديدة على المطور بعد ذلك.
وتابع: "الاستثمار أفضل في الشقق السكنية وليس التاون هاوس التي ترتفع قيمتها، ورغم أن رسوم الخدمات في الفلل أقل من الشقق إلا العائد أعلى في الثانية من الأولي".
وفي رده على سؤال لأحد المشاركين في الندوة "إذ رهنت عقار في دبي هل تنصح بشراء عقار جديد في الإمارة" قال الخبير العقاري: "نعم أنصح بذلك، وأنصح بالتمويل العقاري ولكن أفضل الكاش (النقدي) ليكون الأداة الأولى وإذ تعذرت تلجأ للأداة الثانية وهو التمويل العقاري".
وحول أسباب ارتفاع الإيجارات من فترة قبل عامين إلى الآن ثم تراجعت الآن، يرى وليد الزرعوني، أن الإيجارات ارتفعت قبل 3 أو 4 سنوات زيادة عن اللازم ومبالغ فيها لذا انخفضت إلى السعر الحقيقي الآن.
مناطق ومشاريع جاذبة
وتطرق الزرعوني خلال الندوة الافتراضية، إلى أن منطقة واحة دبي للسيلكون جيدة للاستثمار وهي تتمتع ببنية تحتية جديدةوبها جامعات وكليات وليست بعيدة عن وسط دبي.
وأضاف وليد الزرعوني: "أما بالنسبة لمستقبل مشروع دبي الجنوب فهو واحد من المشاريع الجيدة ولكنها تحتاج إلى الصبر لأنها منطقة جديدة وواعدة ومن المتوقع أن تشهد المنطقة انتعاش بعد معرض "إكسبو دبي 2021" وافتتاح مطار آل مكتوم الدولي كليا، وستكون واحدة من أفضل المناطق في دبي ولكنها تحتاج بعض الصبر".
وقال الزرعوني: "أري أن مشروع رأس الخور التابع لشركة إعمار العقارية واحد من أفضل المشاريع في دبي وهو الأكبر في تاريخ الشركة، وسيكون فيه أطول برج في العالم ومول أكبر من مول دبي، لاسيما وأن إعمار لديها منطقتين متميزتين الأولي برج خليفة بها أطول برج ولكن لا يوجد بحر، والثانية منطقة المارينا فيها بحر وشاطي ولكن لا يوجد أطول برج، لذا يتميز رأس الخور بتواجد أكبر برج بجانب البحر وقريبة من مطار دبي الدولي بنحو 10 دقائق وعن منطقة برج خليفة 7 دقائق".