حدد مختصون بالقطاع العقاري المحلي 4 عوامل أساسية تتحكم في طلب الأجانب على شراء العقارات بالمناطق الاستثمارية المخصصة للتملك الحر مع اختلاف دوافع الشراء وأنماط استخدام العقارات ما بين المتطلعين لاستبدال وحداتهم الإيجارية مع حفظ القيمة على المدى الطويل والباحثين بشكل أساسي عن العوائد سريعة الأجل من خلال التدوير الإيجاري للوحدات المشتراة.
وتضمنت قائمة تلك العوامل تراجع سعر الشراء ضمن العروض التنافسية المطروحة في السوق، إلى جانب معدلات العائد العقاري التي تحققها العقارات في المناطق الاستثمارية المتاحة لتملك الأجانب، إضافة لنشاط القطاع الإيجاري ومعدلات إشغال الشقق، إلى جانب اشتراطات التمويل العقاري لجزء من الباحثين عن الشراء.
وأوضحت منصات ومؤشرات متخصصة في قياس أسعار العقارات المحلية، منها تواصل انخفاض أسعار العقارات إلى ما يقرب 12% من أسعار البيع خلال شهر نوفمبر الجاري، مقارنة بنفس الفترة من 2019، حيث أظهرت منصة «بيوت كوم» أن سعر الشراء العام في السوق انخفض لما يقرب 1000 درهم للقدم، مقارنة بسعر تجاوز 1300 درهم خلال العام الماضي، في الوقت الذي وصلت التراجعات لنسب قياسية في بعض المشاريع، مثل مناطق داخل دبي تراجع فيها السعر بشكل فردي بحوالي 39%.
وقال المدير الإداري لشركة استثمار عقاري، أشرف توفيق، إن الفئة الأساسية من المشترين يبحثون عن السعر المناسب لقدرتهم على الإنفاق سواء للدفع الكاش أو الدفعات المقدمة أو حتى للمالكين عبر آليات التمويل العقاري، الذين يقارنون بدورهم بين سعر الوحدة والسعر الإجمالي بعد التمويل والتسهيلات التي ستقدم لها مقابل الإنفاق على المدى الطويل.
وأضاف رئيس الخليج العربي للاستثمار، خليفة المحيربي، أنه يعد العائد الاستثماري أحد عوامل تحفيز الشراء لدى ذوي الملاءة الباحثين عن التملك العقاري، سواء بإعادة البيع عند ارتفاع مستويات الأسعار في السوق أو بالعائد الإيجاري المباشر.
وأوضح أنه يتراوح العائد العقاري ما بين 6 وحتى 12% وفق التوزيع الجغرافي للوحدات العقارية، وهو ما تظهر المقارنة بين أسعار الشقق ذات المواصفات الأكثر ملاءمة للطلب، خاصة الشقق الأصغر حجماً والمتراوحة وفق منصة «بروبرتي فايندر» بين 400 و700 ألف درهم، في الوقت الذي تتراوح فيه معدلات الإيجارات السائدة لها ما بين 35 و70 ألف درهم.
من جهته، أفاد الوسيط العقاري، حسام فايز، بأن نمط استخدام العقار المحدد من قبل الباحثين عن التملك يعد بدوره عاملاً أساسياً في قرار الشراء مع اختلاف المشترين بين فئات تتطلع لاستبدال وحداتها الإيجارية بأخرى مملوكة بما يحقق لها إعادة تدوير إنفاقهم ونموه على الأجل الطويل عند قرار إعادة البيع، في الوقت الذي يبحث فيه آخرون عن العائد قصير الأجل من إعادة التأجير، وهو ما يربط بدوره إقبالهم بمدى ارتفاع الطلب الإيجاري وانخفاض الشواغر في مناطق الشراء.