ملاك عقارات: رسوم براءة الذمة تفاقم خسائرنا المالية
فاقمت الظروف الناجمة عن جائحة كورونا من تزايد هروب مستأجرين قبل تجديد عقودهم بنسبة بلغت 56% خلال عام 2020 مقابل عام 2019، وفق بيانات البلاغات المقدمة لدى جهات الاختصاص في إمارة الشارقة، كما ألحقت الجائحة بملاك عقارات خسائر مالية عبر دفع رسوم براءة الذمة بقيمة إجمالية تزيد على 50 ألف درهم، إضافة إلى الخسائر الناجمة عن عدم دفع القيمة الإيجارية لمعظم أشهر العام المنصرم، بحسب ملاك عقارات طالبوا الجهات المعنية بإعفائهم من الرسوم حال تقديمهم ما يثبت صحة هروب المستأجرين الأمر الذي يشكل دعماً في التخفيف من تداعيات الجائحة على القطاع.
من جانبها، أكدت بلدية مدينة الشارقة أنه عند مغادرة المستأجر الدولة وكان عقد الإيجار ساري المفعول فيمكن للمالك الحصول على براءة ذمة من طرف واحد دون دفع أي رسوم، أما بعد مرور أكثر من 15 يوماً على انتهاء العقد ومغادرة المستأجر، فيُلزم المالك بدفع رسوم مالية للحصول على براءة ذمة، وتحسب قيمتها بعدد الأشهر اللاحقة لتاريخ انتهاء العقد بواقع 5% من الإيجار السنوي.
وبينما حددت المحكمة الاتحادية العليا، الحالات التي يحق فيها للمالك إخلاء المستأجر من الوحدة عند انتهاء العقد، أكدت جهات الاختصاص بالشارقة أن البلاغات المتعلقة بهروب مستأجرين دون تجديد العقود زادت على 56% خلال العام المنصرم، مقارنة بعام 2018.
هروب المستأجرين
قال أحمد غانم: «أمتلك 5 مبانٍ سكنية، وأبرمت عقد تأجيرها مع أحد المستثمرين لمدة 3 أعوام على أن يتم تجديده بشكل منتظم، وعلى الرغم من استيفاء العقد للبنود الأساسية وتصديقه بالشكل القانوني لدى الجهات ذات الاختصاص إلا أنني فوجئت بأن المستثمر غادر الدولة أثناء أزمة كورونا دون أن يبلغني بذلك»، كما أنه لم يدفع قيمة الإيجار الشهري لأكثر من 10 أشهر، بحجة عدم وجود أي إيراد وتوقف عمل الشركات التي كانت تستأجر العقار لعمالها، ما دفعه لإنهاء الإجراءات المتعلقة بحصوله على خلو يسهل له الاستفادة من المبنى عبر عرضه للإيجار مرة أخرى، إلا أن الموظف المختص طلب منه دفع رسوم عقود التصديق ونسبتها 5% من القيمة الإجمالية للمبلغ المدرج في الاتفاق بينه وبين المستثمر والتي يصل إجمالي قيمتها إلى 56 ألف درهم.
وطالب الجهات المعنية لدعم ملاك العقارات والأراضي بدعم القطاع عبر إلغاء رسوم تصديق عقود الإيجار في حال ثبت هروب المستثمرين وعدم دفعهم الإيجارات المستحقة عليهم، لا سيما في هذه الظروف الاستثنائية التي فرضتها جائحة كورونا على قطاعي العقارات والاقتصاد.
تحديات عدة
ويتفق في الرأي سلطان الزرعوني مالك عقار، حيث يشير إلى أن ملاك العقارات يواجهون تحديات عدة تتمثل في عدم مصداقية وجدية المستأجرين أو المستثمرين الذي يوقعون معهم عقود إيجار، ثم ما نلبث أن نتفاجأ بأنهم يستفيدون من العقارات المستأجرة دون تجديد العقود، فيما يهرب بعضهم للسفر إلى خارج الدولة دون دفع الإيجارات المتراكمة التي تزيد مدتها على أكثر من سنة، ما يضطر المالك إلى دفع المتأخرات وهي عبارة عن رسوم تحسب قيمتها بنسبة محددة من الإيجارات غير المدفوعة مقابل حصوله على براءة ذمة تمنح الصفة الرسمية لتأجير العقارات الخاصة به على أشخاص آخرين.
وأشار إلى أنه إضافة للخسارة المالية المترتبة على المالك جراء عدم دفع المستأجرين السابقين المبالغ الإيجارية المستحقة عليهم، يجد نفسه ملزماً بدفع رسوم لا علاقة له بها ما يكبده خسائر مالية كبيرة.
رسوم المتأخرات
فيما قال ناصر آل علي، وهو أحد ملاك العقارات: «نحن الحلقة الأضعف في عقود الإيجار لأننا نتعرض لاستغلال من قبل المستأجرين أو المستثمرين الذين لا يلتزمون بتجديد العقود وبدفع الإيجار لأشهر متواصلة لا سيما خلال أزمة كورونا الراهنة التي دفعت الكثير من الشركات إلى الاستغناء عن موظفيها وعمالها وإرجاعهم لبلدانهم، ما نتج عنه خلو المباني التي كانت مستأجرة لإقامتهم، وكذلك عدم سدادهم إيجارات مؤجلة لأكثر من 8 أشهر منذ بداية الأزمة، الأمر الذي اضطرنا للخضوع لإجراءات عدة استغرقت الكثير من وقتنا للحصول براءة ذمة»، مطالباً الجهات المعنية بإعفاء ملاك العقارات من دفع رسوم المتأخرات الناتجة عن إهمال المستأجرين وعدم تحملهم المسؤولية، وإلغاء إجراءات الدعاوى الإيجارية التي تكون أحكامها غالباً في غير صالح أصحاب المباني.
وقال: «عند هروب المستأجرين قبل تجديد العقود أو دفع المبالغ المستحقة عليهم يجب أن تمنح مبالغ التأمين المخصصة لخدمات الكهرباء والبلدية والتي أودعوها سابقاً لدى الجهات المختصة عند تصديق عقود الإيجار، إلى ملاك العقارات الذين تعرضوا للضرر المادي جراء هذا السلوك».
حقوق الطرفين
من جانبها، أكدت بلدية مدينة الشارقة أن قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ضَمِن حقوق الطرفين، ورسوم تصديق عقد الإيجار تكون على مالك العقار ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المستأجر، وفي حال اضطر المالك للتقدم بدعوى إيجارية للحصول على براءة ذمة حتى يتمكن من تأجير العقار لأشخاص جدد، فلديه خياران؛ إما تسديد رسوم تصديق عقود الإيجار أو مباشرة الدعوى التي تتيح له الاستمرار في إجراءات التداعي دون دفع أي رسوم تصديق حتى صدور الحكم فيها، وفي بعض الحالات قد يُلزم المالك بدفع الرسوم إنفاذاً للقانون، فبعض الدعاوى غير المصدقة لا ينظر فيها حتى تسدد قيم الرسوم المطلوبة منه.
وأضافت، في حال كان الاتفاق المدرج في العقد يلزم المستأجر بدفع رسوم التصديق فإجراءات الدعوى تستمر لحين سدادها من الطرف الملزم بها، وفي حال تم سدادها من المالك تسريعاً لإنهاء إجراءات التسجيل والحصول على براءة ذمة فهي مستردة، إذ يلزم المستأجر بإعادتها للمالك.
دعاوى إيجارية
وأوضحت بلدية الشارقة أن بعض ملاك العقارات يتساهلون مع المستثمرين والمستأجرين الذين لا يسددون قيمة الإيجارات أو لا يجددون العقود، ما يوقعهم في إشكالات عدة تضطرهم لدفع مبالغ مالية كبيرة، لافتة إلى أن القانون جنّب المالك دفع رسوم المتأخرات عبر السماح له بتقديم دعوى إيجارية خلال 15 يوماً من انتهاء العقود أو الامتناع عن دفع الإيجار في العقارات السكنية و30 يوماً في العقارات التجارية، ما يمكنه من استلام العقار أو متابعته.
وبيّنت أنه في حال غادر المستثمر أو المستأجر الدولة وكان عقد الإيجار ساري المفعول فيمكن لمالك العقار الحصول على براءة ذمة من طرف واحد دون دفع أي رسوم بشرط تقديم ما يثبت سفر المستأجر خارج الدولة، وأما في حال خروج المستأجر من العقار دون إعلام المالك بذلك ومرور أكثر من 15 يوماً على انتهاء تاريخ عقد الإيجار فيلزم المالك بدفع رسوم مالية من أجل الحصول على براءة ذمة، وتحسب قيمتها بعدد الأشهر اللاحقة لتاريخ انتهاء العقد بواقع 5% من قيمة إيجار كل شهر.
إخلاء المستأجر
وأكدت المحكمة الاتحادية العليا، أن للمؤجر الحق في إخلاء المستأجر من الوحدة عند انتهاء عقد الإيجار في 4 حالات حصرية تتعلق برغبة المالك في هدم العقار أو إعادة بنائه، أو ترميمه أو إجراء صيانة له، أو إذا رغب في استعادته لاستعماله الشخصي أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الأولى، أو إذا رغب المالك في بيع العقار المؤجر.
وأكدت أن الأصل في عقد الإيجار المحدد المدة ينتهي بانتهاء مدته، وفي حال بقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة برضا المؤجر الصريح أو الضمني، فإن العقد يجدد لمدة مماثلة وبشروط المدة الأولى ذاتها دون تغيير استناداً إلى قانون المعاملات المدنية.
إجراءات قانونية
فيما زادت عدد البلاغات الإيجارية المقدمة من ملاك العقارات لدى جهات الاختصاص بإمارة الشارقة، خلال العام الماضي بنسبة 56% مقارنة بالعام الذي يسبقه، تتعلق جميعها بهروب مستأجرين دون تجديد عقود ودفع إيجارات، جرى التعامل معها وإخضاعها للإجراءات القانونية المطبقة في الإمارة بهذا الشأن.