من المتوقع أن تستمر الرهون العقارية في الإمارات مرتفعة عند مستويات العام الماضي القياسية نفسها، بعد أن تجاوزت قيمة الرهون العقارية 53 مليار درهم في أبوظبي، و124 مليار درهم في دبي، في ظل تدني الفائدة في السوق المحلي العام الجاري، استمراراً لمعدلاتها العام الماضي.
وأفاد عقاريان ومصرفي بأن معدلات الفائدة المتدنية التي تقدمها البنوك تظهر تنافسية واضحة بينها، للاستحواذ على حصة من سوق الرهن، وتبلغ في المتوسط 2.9%، وتعد الحافز الأكبر للمتعاملين للتوجه نحو مزيد من الاستثمار في القطاع العقاري في الدولة.
وأفادوا بأن الرهون العقارية تستحوذ على نحو 60% من عمليات البيع التي تتم في السوق حالياً، لافتين إلى أن معدلات الفائدة الحالية أقل بكثير مقارنة بالسنوات السابقة لأزمة كورونا، إذ راوحت سابقاً في العموم بين 3.6 و4%، لافتين إلى أن البنوك اليوم في حالة تنافس للاستحواذ على حصة مناسبة في سوق الرهن العقاري، الذي يعد اليوم في أفضل حالات الطلب مقارنة بالسنوات السابقة.
وبحسب بيانات دائرة الأراضي والاملاك بدبي، بلغ إجمالي الرهون العقارية في الإمارة منذ مطلع العام الجاري حتى أمس الأول 9.55 مليار درهم، شملت الرهون 1314 وحدة سكنية، و397 مبنى، و887 أرضاً.
معدلات الفائدة المحلية
ورصدت «الرؤية» معدلات الفائدة والعروض المقدمة من 7 بنوك محلية على القروض العقارية، وتبين أن بنك أبوظبي الأول، يقدم معدلات فائدة تبدأ من 1.99% سنوياً مع خيارات متعددة للمعدلات الثابتة لتمكن المتعامل من تحديد دفعات ثابتة، وبتمويل يصل إلى 85% للذين يشترون لأول مرة، ولا توجد رسوم على الموافقة المبدئية.
أما أبوظبي التجاري فبلغت معدلات الفائدة لديه 2.75%، مع تمويل 85% من قيمة العقار للمواطنين، و80% للمقيمين.
وفيما يتعلق بمصرف أبوظبي الإسلامي، فقد وصل حجم التمويل إلى 10 ملايين درهم، بواقع 85% من قيمة العقار، وبفائدة 2.85% سنوياً، وبدون رسوم سداد مبكر عند بيع العقار.
ويقدم بنك الإمارات دبي الوطني قرضاً يصل إلى 15 مليون درهم، وبتمويل 85% من قيمة العقار، وبفائدة متناقصة 2.02%، بدوره، يمنح بنك الإمارات الإسلامي قرضاً بقيمة 15 مليون درهم وبفترة تمويل 15 سنة، ويتيح بنك دبي التجاري معدلات فائدة تبدأ من 2.49%، وقرضاً يصل إلى 20 مليون درهم، وبمدة تصل إلى 25 سنة، ومرونة سداد 15% من المبلغ المستحق مرة كل عام دون أي رسوم، أما بنك رأس الخيمة، فيقدم معدل فائدة متغير يبدأ من 2.04% سنوياً، وسعراً ثابتاً لمدة تراوح بين سنة و5 سنوات.
تشجيع الاستثمار
إلى ذلك، قال الشريك الإداري في شركة كولسال العقارية محمد شعلان دلالي، إن خيارات التمويل العقاري اليوم في الدولة مناسبة وجذابة جداً للمتعاملين الذين يسعون إلى تملك منزل، وبالنظر إلى أرقام البيع والتسهيلات الاستثنائية التي يقدمها المطورون العقاريون، فإن أكثر من 60% من عمليات البيع تتم عبر الرهون العقارية.
وأضاف دلالي أنه خلال السنوات السابقة في 2017 وما قبل، كانت معدلات الفائدة تراوح بين 3.6 و4%، وخلال العام الماضية وامتداداً إلى العام الجاري تقدم البنوك المحلية معدلات فائدة بالمتوسط 2.9% لمدد تصل إلى 25 سنة للمواطنين والمقيمين بحسب البنك والعمر، وهذه المعدلات تعتبر مناسبة جداً للمستثمرين الذين قرروا دخول السوق العقاري في الدولة.
وتابع دلالي أن المطور العقاري يسعى اليوم إلى جذب فئة الشباب عبر تقديم تسهيلات تمويل مغرية، سواء بدفعة أولى 20%، ومن ثم دفع 50% من المبلغ حتى التسليم ومن ثم استكمال التقسيط لسنوات طويلة، مؤكداً أن هذه التسهيلات التي يقدمها المطورون تكون عبر اتفاق مع البنك المعني، الذي دائماً يقيم المخاطر ويتأكد من قدرة الشخص على الاستمرار في دفع الأقساط.
فائدة متدنية
وتوقع دلالي أن تستمر مستويات الفائدة المتدنية اليوم على ما عليها في الدولة، وهو هدف بعيد المدى للبنوك المحلية لتنشيط الاستثمار ودفع عجلة الاقتصاد في الدولة، خصوصاً بعد سنوات الركود المرتبطة بكورونا، لذا سنشهد خلال الفترة المقبلة توجه عدد كبير من المتعاملين المحليين للاستثمار في العقار واستغلال الفرصة المواتية اليوم للانتقال من خيار الاستئجار إلى خيار التملك الذي أصبح أقرب إلى الواقع اليوم.
تنافسية بين البنوك
بدره، أشار المصرفي أمجد نصر إلى وجود تنافسية واضحة بين البنوك فيما يخص منح التمويلات العقارية، أسهمت في خفض ملحوظ للفائدة مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، بنحو 30% مقارنة بمعدلاتها السابقة في بعض البرامج التمويلية من بعض البنوك، وهو ما أسهم في توسعة شرائح الاستفادة أمام المتعاملين.
وأضاف أن البنوك حريصة على الاستفادة من حصص أكبر من هذا السوق النشط في ظل ازدياد المعروض وارتفاع الطلب على الشراء، في ظل تنافسية المطورين أيضاً في تسهيلات الشراء، وهو ما يكفل لهم استثمارات آمنة تتنامى قيمتها بشكل واضح مع معدلات عوائد مرتفعة.
تدوير السيولة
وأضاف نصر، أن التمويلات العقارية تمثل بدورها قناة طويلة الأجل لتدوير سيولة البنوك بضمانات ممتدة وثابتة لمددة توازي فترات برامج التمويل، التي تصل إلى نحو 25 عاماً، بما يجعلها أحد أهم أنماط الإقراض.
ونوه بأن التنافسية من جانب البنوك على صعيد معدلات الفائدة والشروط الميسرة للحصول على التمويلات العقارية تعد عاملاً أساسياً في تنامي انتقال المديونيات العقارية بين المصارف المحلية، إذ يبحث المتعاملون دائماً عن الفرص المناسبة لنقل رهوناتهم بكلفة أقل وبشروط أكثر يسراً عن بنوكهم الحالية.
حدد المختص في الشأن العقاري، أشرف توفيق، عدداً من العوامل المحفزة لاستمرارية نشاط الرهن والتمويلات العقارية، منها زيادة الطلب نتيجة زيادة المستثمرين وأصحاب رؤوس الأموال، خصوصاً مع تزايد جاذبية الدولة للإقامة والعمل والاستثمار في ظل تعديل القوانين.
إضافة إلى التعدد الواضح في البدائل العقارية وارتفاع معايير الرفاهية وانتشار مناطق التطوير العقاري الترفيهي والسياحي، إلى جانب قوة الاستثمار العقاري بكونه وعاء فاعلاً للوقاية ضد التقلبات الكبيرة في القيمة ومعدلات العوائد التي يحققها عن إعادة تدويره في السوق المحلي.