تهدد التقييمات المرتفعة والتكاليف الكبيرة للرهن العقاري بخفض أسعار المنازل في العديد من الاقتصادات المتقدمة، مما ينهي طفرة استمرت عامين في نمو الأسعار على خلفية فوائد البنوك المنخفضة، بحسب فاينانشال تايمز.
وبعد تخفيف العبء على مالكي المنازل في بداية وباء كورونا، يشدد محافظو البنوك المركزية الآن، من السياسات النقدية للتعامل مع التضخم المرتفع الذي يهدد بانهيار محتمل للأسواق، ورغم اعتقاد خبراء بتباطؤ النمو العالمي في أسعار المساكن، فإنهم يحذرون من أن بعض البلدان ستعاني من انخفاضات صريحة مع قيام بنوكها المركزية برفع معدلات الفائدة بشكل كبير.
تعثر النشاط العقاري بالولايات المتحدة
وتراجعت أسعار العقارات في نيوزيلندا، وتظهر بعض المؤشرات، مثل موافقات الرهن العقاري والتطبيقات، أن النشاط في الولايات المتحدة بدأ يتعثر.وقال مارك هاريس، الرئيس التنفيذي لوسيط الرهن العقاري البريطاني «إس. بي. إف. برايفت كلاينز»، إن المملكة المتحدة شهدت تباطؤ نشاط الشراء خلال الشهر الماضي بسبب ارتفاع الأسعار، والمخاوف الاقتصادية الأوسع من أزمة الطاقة، والتضخم، وكُلفة المعيشة بشكل عام. وتوقع لفيكي ريدوود، كبير مستشاري كابيتال إيكونوميكس، انخفاضاً كبيراً في أسعار العقارات في اقتصادات «أنجلو» الأخرى الناطقة باللغة الإنجليزية مثل الولايات المتحدة وكندا وأستراليا، وكذلك دول الشمال مثل السويد.
وأضاف ريدوود: «إذا تبين أن التضخم يمثل مشكلة أكبر، مع ارتفاع أسعار الفائدة في جميع البلدان، فقد يتسبب ذلك في انخفاض أسعار المنازل على نطاق واسع».
تراجعات متوقعة في المنازل
وتتوقع ريدوود انخفاضاً بنسبة 20% في كندا ونيوزيلندا، و15% في أستراليا، و10% في السويد، بينما قد تنخفض قيمة المنازل بنسبة 5-10% في المملكة المتحدة والولايات المتحدة. وقال اقتصاديون إن الأسواق ذات المستوى العالي من ملكية المنازل واستخدام الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل كانت الأكثر عرضة لانخفاض الأسعار. وأوضح ستيفانو بيكا، الاقتصادي الذي كتب عن هيكل أسواق الرهن العقاري الوطنية، أنه «ستكون هناك ضربة للطلب العام، وهو ما سيؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن في نهاية المطاف».
وقالت باربرا ريزموندو، نائبة الرئيس الأولى في وكالة موديز للتصنيف، إن البيع القسري ممكن في الأسواق التي تخضع فيها نسبة كبيرة من الرهون العقارية لمعدلات متغيرة «إذا بدأت الأسر تكافح مع ارتفاع تكاليف الرهن العقاري، فيمكننا أن نشهد بعض حالات التخلف القسري عن السداد». وقال ريدوود إنه «في كثير من الحالات، بما في ذلك المملكة المتحدة ونيوزيلندا، يكون متوسط مدة الرهن العقاري الثابت أقل من عامين وهي مدة قصيرة نسبياً».
تصحيحات كبيرة في الأسواق العقارية
وعلى عكس المملكة المتحدة والولايات المتحدة، لم تشهد العديد من الاقتصادات المتقدمة الأصغر تصحيحات كبيرة في الأسواق العقارية بعد عام 2008، مما ترك الأسعار تنمو بثبات خلال معظم السنوات العشرين الماضية، وارتفع الإقبال على شراء العقارات مع انتشار وباء كورونا وتدني أسعار الفائدة، خاصة بعدما أجبرت الأزمة الصحية العالمية الناس على قضاء المزيد من الوقت في منازلهم. ووفقاً لمؤشر أسعار المنازل الحقيقية لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، بين نهاية عام 2019 والربع الثالث من عام 2021، زادت قيمة المساكن بأكثر من 30% في نيوزيلندا، مع تسجيل أستراليا وكندا والولايات المتحدة زيادات بنحو 20%، وبحسب خبراء فإن ارتفاع الأسعار إلى مستويات عالية بالنسبة للدخل، قد يؤدي إلى خفض الطلب على العقارات مع ارتفاع كلفة القروض. وكانت المعدلات الثابتة لمدة خمس سنوات في كندا تتجاوز 5% -ارتفاعاً من 1.9% في يناير 2021- قبل إعلان بنك كندا هذا الأسبوع أنه رفع أسعار الفائدة بمقدار 100 نقطة أساس.
الركود العالمي سيناريو محتمل
وأوضح فيل سوبر، الرئيس التنفيذي لشركة «رويال ليباج» وهي وكيل عقارات كندي كبير، أن المعدلات المرتفعة تحدث فرقاً بالتأكيد، وقال، في إشارة إلى حجم مدفوعات الرهن العقاري: «لا يشتري الناس في كندا منازل بناءً على سعرها الملصق، بل يشترون بناءً على كُلفة حملهم... وعندما ترتفع كُلفة العقارات، فإنها تدفع الناس إلى الخروج من السوق»، إلا أنه أضاف أن قلة المعروض يمكن أن تنقذ السوق من الانخفاضات المباشرة في الأسعار.
وقال إينيس ماكفي، كبير الاقتصاديين في أكسفورد إيكونوميكس، وهي مجموعة بحثية، إن الركود العالمي، الذي يعتقد الاقتصاديون أنه سيناريو محتمل بشكل متزايد خلال فصل الشتاء، من شأنه أن يؤدي إلى مزيد من العثرات في سوق العقارات.
وبدأت الأسواق في تقدير المخاطر المتزايدة لحدوث ركود عالمي، حيث تم تسجيل انخفاضات واسعة في مجموعة من أسواق السلع في وقت يراهن فيه المستثمرون على أن تكاليف الاقتراض المرتفعة ستبدأ في التأثير بشكل كبير على الطلب، ويثق المحللون في أن النظام المصرفي في الاقتصادات المتقدمة لا يزال قادراً على الصمود في وجه أي انخفاض كبير في تقييمات المساكن.
وقال ريزموندو إن الأبحاث التي أجرتها وكالة موديز تظهر أنه «حتى في حالة حدوث انخفاض طفيف أو أكثر وضوحاً في أسعار المنازل، لا توجد مخاطر كبيرة على الميزانيات العمومية للمؤسسات المالية الكبرى».