من المقرر أن تنخفض أعداد الصفقات العقارية وتهبط القيم مع تكيف المستثمرين مع «نموذج جديد» لارتفاع الأسعار واضطراب الاقتصاد العالمي. بحسب رئيس العقارات الأوروبية في بروكفيلد وقال براد هيلر، مدير المحفظة العقارية لصندوق الأسهم الخاصة الكندي البالغة 52 مليار دولار في المملكة المتحدة والقارة، إن المستثمرين العقاريين أصيبوا بالجمود بسبب التدهور السريع في التوقعات الاقتصادية. وقال هيلر لصحيفة فاينانشيال تايمز: «إن وتيرة التغيير والتحول في السوق العقاري من إيجابي بشكل معقول إلى سلبي في جميع المجالات كان بمثابة تعديل كبير».
مخاوف البنوك
وأوضح هيلر أن هذا التحول تقشعر له الأبدان في سوق العقارات، مضيفاً: «أصبحت البنوك أكثر انتقائية ونفوراً من المخاطرة، ونتوقع أن يتباطأ حجم المعاملات بشكل كبير وهو ما حدث بالفعل» بعد أن دخلت سوق المملكة المتحدة بشراء حصة في كناري وارف في عام 2003، أصبحت بروكفيلد الآن من صناديق الأسهم الخاصة في أمريكا الشمالية، إلى جانب «بلاكستون» و«أبولو» و«آريس» و«ككر»، التي تهيمن بشكل متزايد على تجارة المحافظ العقارية الأوروبية الكبيرة. وكانت الشركة الكندية من بين أكثر اللاعبين نشاطاً في أوروبا في العقد الماضي، حيث قامت ببناء محافظ من المختبرات وحرم علوم الحياة، وأماكن الإقامة المؤجرة وسكن الطلاب. وباعت في مايو محفظة «ستيودنت روست» الخاصة بها في المملكة المتحدة بأكثر من 3 مليارات جنيه استرليني.
ويمتلك الصندوق أيضاً منتجعات «بيزنيس سنتربارسز»، التي قد يتطلع إلى بيعها قريباً، وفقاً لهيلر، الذي أكد ثقته في أنه سيكون هناك سوق «للأصول عالية الجودة»، لكنه حذر من أن القيم في القطاعات غير المحبذة مثل المكاتب القديمة ذات الجودة الرديئة يمكن أن تنخفض بشكل حاد، مع زيادة أسعار الفائدة والتضخم إلى كلف مالكي العقارات، في الوقت نفسه الذي تلقي فيه التوقعات الاقتصادية القاتمة بثقلها على طلب المستأجرين على المساحات الجديدة.
إعادة التمويل
وحذر هيلر من أن التوتر من المرجح أن يظهر عندما يأتي الملّاك لإعادة تمويل الرهون العقارية «مع ارتفاع الأسعار بسرعة منذ بداية العام وتراجع طلب المستأجرين على الكتل المكتبية القديمة، يمكن أن تتجاوز كلف الاقتراض بالنسبة للبعض الدخل من المبنى». وتراجعت الأسهم في بعض أكبر مالكي المكاتب المدرجة في المملكة المتحدة الأسبوع الماضي بعد أن تحول المحللون في بنك أوف أمريكا إلى الاتجاه الهبوطي، محذرين من أن قيم المكاتب من المرجح أن تنخفض بنسبة 12% بحلول عام 2024.
مشاكل الاقتراض
وقال محللون في البنك، إن «كلفة الاقتراض الآن أعلى بكثير من عوائد الاستثمار - وهو وضع لم نشهده منذ عام 2007» تراجعت شركة «بريتش لاند» و«وركسبيس»، وكلاهما خاضعان لخفض التصنيف الائتماني من قبل البنك، أكثر من 10% في أسبوع عندما تم فقد نحو ملياري جنيه استرليني من القطاع المدرج في المملكة المتحدة. وقال هيلر: «إذا ساءت الأمور خلال الأشهر الستة إلى الاثني عشر القادمة وواجه المقترضون مشاكل كبيرة، ففي كثير من الأحيان يمكنك العثور على أفضل الفرص». وانتفضت شركة بروكفيلد بالفعل في أوروبا، حيث أنفقت ما يقرب من 5 مليارات يورو لشراء مكتب«الستريا» الألماني ومجموعة العقارات الأيرلندية «هيبرنيا ريت» هذا العام. وقال هيلر إن الأسعار يمكن أن تنخفض أكثر، لكنه واثق من عدم تكرار تجربة عام 2008 عندما انهارت قيم الممتلكات في جميع المجالات خلال الأزمة المالية العالمية – مرجعاً السبب إلى أن الملاك الآن لديهم ديون أقل بكثير.