2021-12-30
انخفضت رسوم الصيانة والخدمات العقارية على مستوى الإمارات بنسبة تراوح بين 10 % إلى 15% خلال العام الجاري، مقارنة بالسنوات الماضية، مدفوعة بثلاث أسباب رئيسية، الأول الضغوط المستمرة من قبل الجهات التنظيمية في الدولة لتخفيض التكاليف وثانياً قلة العقود المطروحة في السوق انعكاساً لتداعيات فيروس كورونا، وثالثاً ارتفاع مستوى الشافية في السوق من حيث تفاصيل وقيمة الرسوم المفروضة والرقابة العالية عليها من قبل الجهات التنظيمية، وذلك بحسب جمعية الشرق الأوسط لإدارة المرافق.
وشهدت السنوات الماضية مطالبات مستمرة من قبل الملاك لتخفيض رسوم الصيانة والخدمات ولا سيما بأنها تقتطع جزءاً ليس بقليل من عائداتهم العقارية السنوية، وبالمقابل كانت الشركات تتمسك بموقفها، مؤكدين أن انخفاض هذه الرسوم سينعكس على جودة الخدمات المقدمة، ولكن يبدو أن الجائحة التي أثرت على السوق العقاري ككل من حيث أسعار البيع والايجار على حد سواءو دفعت الكثير من شركات إدارة المرافق إلى مراجعة أسعارها بدفع من الجهات التنظيمية في الدولة، وبدافع المنافسةأيضاً وقلة الفرص في السوق.
عائدات العقار السنوية
وتفضيلاً، قال الرئيس التنفيذ لمجموعة «إمداد»، رئيس جمعية الشرق الأوسط لإدارة المرافق جمال لوتاه، أن العام 2021 شهد انخفاضاً في رسوم الصيانة والخدمات مقارنة بسنوات ما قبل كورونا أو استقراً بالحد الأدنى، حيث شهد العقود التي وقعتها شركات إدارة المرافق انخفاضاً بقيمة الرسوم بنسب تتراوح بين 10% إلى 15%، وهذا يتماشى مع المطالبات التي شهدتها السنوات الماضية من قبل العديد من العملاء لتخفيض قيمة رسوم الصيانة والخدمات والتي تقتطع جزءاً كبيراً من عائدات العقار السنوية.
3 اسباب
وأضاف لوتاه، أن انخفاض الرسوم يعود إلى ثلاث أسباب رئيسية، الأول هو الضغوط على شركات إدارة المرافق من الجهات التنظيمية مثل دائرة الأراضي والأملاك بدبي لتخفيض التكلفة والعمالة بهدف تخفيف الأعباء عن كاهل العملاء ولا سيما مع بداية أزمة فايروس كورونا المستمرة، والسبب الأخر هو قلة العقود أو الفرص المتاحة في السوق مما دفع الكثير من الشركات إلى تخفيض أسعارها، وثالثاً ارتفاع مستوى الشافية مقارنة بالسنوات الماضية حيث كانت التفاصيل المتعلقة بإدارة المرافق أكثر غموضاً والعميل أقل وعياً.
وذكر لوتاه أن الرسوم اليوم أقل مقارنة بالسنوات الماضية ونتوقع أن يشهد العام 2021 تحسناً في الأسعار مقارنة بالسنوات الماضي، ويعود ذلك إلى التحسن الملحوظ بظروف السوق العقاري، وزيادة أعداد المستثمرين الجدد والذين يمثلون عقوداً جديدة، فضلاً عن فعاليات معرض إكسبو الذي كان له انعكاساً إيجابياً كبيراً على أداء السوق في الإمارات عامة ودبي خاصة، والتشريعات الجديدة في الدولة مثل الجنسية والإقامة الذهبية والتملك الكامل 100% للشركات.
وقال لوتاه أن عقود إدارة المرافق غالباً ما تكون طويلة تبدأ من سنة وتمتد إلى 3 و10 و20 سنة، وبالنسبة للشركات الكبيرة في السوق مثل إمداد وأميريل وإجادة والتي غالباً ما تكون عقودها طويلة الاجل فليس لديها مشكلة من تخفيض قيمة الرسوم سواء 5 أو 10 أو 15% ولكن الأهم هو المحافظة على العميل وتقديم جودة خدمة عالية مقارنة بالأخرين.
وأضاف لوتاه، عادة ما تكون رسوم الصيانة أقل عندما يكون حجم المبنى أكبر مثل الأبراج السكنية، ولكنها ترتفع بالنسبة للفل أو الأبنية الأقل مساحة، والاسعار تتنوع بحسب الباقات الميزات التي تقدم للعميل، ولكن بالمجمل كلما كان العقار فارهاً كلما زادت هذه الرسوم.
استقرار نسبي
بدوره، قال الرئيس التنفيذي لشركة ستراتوم لإدارة جمعيات الملاك، سعيد عبدالكريم الفهيم، بالفعل لا تزال عقود الصيانة ورسوم الخدمات تنخفض منذ بداية ازمة كورونا بنسبة تصل إلى 15% مقارنة بالسنوات ما قبل الجائحة أو على الأقل لا تزال تحافظ على استقرار نسبي، لافتاً إلى أن العقود التي وقعت قبل فترة الأغلاق في 2020 كانت تماثل أسعار 2019، ولكن كل العقود التي وقعت بعد فترة الأغلاق شهدت انخفاضاً بتشجيع من دائرة الأراضي والأملاك متمثلة بمؤسسة التنظيم العقاري.
واستمر الأمر خلال العقود التي وقعت في 2021 إذ شجعت الدائرة الشركات على تخفيض الرسوم، وحتى العقود التي وقت اليوم خلال نوفمبر الماضي وديسمبر الجاري والخاصة بـ 2022 شهدت انخفاضاً أو استقراراً على الأقل.
وتابع الفهيم أن رسوم الخدمات والصيانة تختلف بشكل كبير من منطقة إلى أخرى، فمثلاً الأبراج السكنية يتراوح السعر بين 15 إلى 17 درهم للمتر المربع الواحد، وبالنسبة للعمارات يتراوح بين 8 إلى 10 درهم، أما بالنسبة للعقارات الفارهة سواء الفلل أو الأبنية في الأسعار تزيد عن 20 درهم للقدم المربع وقد تصل إلى 45 درهم في بعض المناطق الاستثنائية بدبي.
البنية التحتية
وذكر الفهيم أن رسوم الصيانة والخدمات تنقسم إلى قسمين الأولى ثابتة نوعاً ما وتشكل نحو 60% من قيمة الرسوم وهي مرتبطة بالبنية التحتية و الرسوم الحكومية مثل ديوا وإمباور، أما الثانية فهي خاصة بشركة الإدارة والتي يمكن أن تتحكم بها الشركة وتشمل الصيانة والحراسة والبستنة والنظافة والمبيدات الحشرية وما إلى ذلك.
ونوه الفهيم أن متوسط رسوم الصيانة في الإمارات أقل مقارنة بأوروبا كما مستوى الخدمات المقدمة وجودتها أعلى نسبياً مقارنة بتلك الدول ولاسيما أن العائد الإيجاري في الدولة يتراوح بين 6 إلى 10% اليوم بحسب المنطقة ولكنه يبقى أفضل بكثير من الدول حول العالم.
وأشار الفهيم أن دائرة الأراضي والأملاك بدبي متمثلة بمؤسسة التنظيم العقاري شجعت وحثت بشكل كبير منذ بداية أزمة كورونا الشركات على تخفيض الرسوم بهدف تخفيف الأعباء على العملاء وبما يتناسب مع الظروف التي المستجدة التي فرضها الوباء، وهذا خفف من المطالبات الكبيرة التي تدعوا إلى تخفيض رسوم الصيانة في السوق فضلاً عن بعض العروض المتواجدة اليوم بالنسبة للمشاريع الجديدة بحيث تعفي الملاك من رسوم الخدمات لسنيتن أو ثلاث أو حتى خمس سنوات.
وشهدت السنوات الماضية مطالبات مستمرة من قبل الملاك لتخفيض رسوم الصيانة والخدمات ولا سيما بأنها تقتطع جزءاً ليس بقليل من عائداتهم العقارية السنوية، وبالمقابل كانت الشركات تتمسك بموقفها، مؤكدين أن انخفاض هذه الرسوم سينعكس على جودة الخدمات المقدمة، ولكن يبدو أن الجائحة التي أثرت على السوق العقاري ككل من حيث أسعار البيع والايجار على حد سواءو دفعت الكثير من شركات إدارة المرافق إلى مراجعة أسعارها بدفع من الجهات التنظيمية في الدولة، وبدافع المنافسةأيضاً وقلة الفرص في السوق.
عائدات العقار السنوية
وتفضيلاً، قال الرئيس التنفيذ لمجموعة «إمداد»، رئيس جمعية الشرق الأوسط لإدارة المرافق جمال لوتاه، أن العام 2021 شهد انخفاضاً في رسوم الصيانة والخدمات مقارنة بسنوات ما قبل كورونا أو استقراً بالحد الأدنى، حيث شهد العقود التي وقعتها شركات إدارة المرافق انخفاضاً بقيمة الرسوم بنسب تتراوح بين 10% إلى 15%، وهذا يتماشى مع المطالبات التي شهدتها السنوات الماضية من قبل العديد من العملاء لتخفيض قيمة رسوم الصيانة والخدمات والتي تقتطع جزءاً كبيراً من عائدات العقار السنوية.
3 اسباب
وأضاف لوتاه، أن انخفاض الرسوم يعود إلى ثلاث أسباب رئيسية، الأول هو الضغوط على شركات إدارة المرافق من الجهات التنظيمية مثل دائرة الأراضي والأملاك بدبي لتخفيض التكلفة والعمالة بهدف تخفيف الأعباء عن كاهل العملاء ولا سيما مع بداية أزمة فايروس كورونا المستمرة، والسبب الأخر هو قلة العقود أو الفرص المتاحة في السوق مما دفع الكثير من الشركات إلى تخفيض أسعارها، وثالثاً ارتفاع مستوى الشافية مقارنة بالسنوات الماضية حيث كانت التفاصيل المتعلقة بإدارة المرافق أكثر غموضاً والعميل أقل وعياً.
وذكر لوتاه أن الرسوم اليوم أقل مقارنة بالسنوات الماضية ونتوقع أن يشهد العام 2021 تحسناً في الأسعار مقارنة بالسنوات الماضي، ويعود ذلك إلى التحسن الملحوظ بظروف السوق العقاري، وزيادة أعداد المستثمرين الجدد والذين يمثلون عقوداً جديدة، فضلاً عن فعاليات معرض إكسبو الذي كان له انعكاساً إيجابياً كبيراً على أداء السوق في الإمارات عامة ودبي خاصة، والتشريعات الجديدة في الدولة مثل الجنسية والإقامة الذهبية والتملك الكامل 100% للشركات.
وقال لوتاه أن عقود إدارة المرافق غالباً ما تكون طويلة تبدأ من سنة وتمتد إلى 3 و10 و20 سنة، وبالنسبة للشركات الكبيرة في السوق مثل إمداد وأميريل وإجادة والتي غالباً ما تكون عقودها طويلة الاجل فليس لديها مشكلة من تخفيض قيمة الرسوم سواء 5 أو 10 أو 15% ولكن الأهم هو المحافظة على العميل وتقديم جودة خدمة عالية مقارنة بالأخرين.
وأضاف لوتاه، عادة ما تكون رسوم الصيانة أقل عندما يكون حجم المبنى أكبر مثل الأبراج السكنية، ولكنها ترتفع بالنسبة للفل أو الأبنية الأقل مساحة، والاسعار تتنوع بحسب الباقات الميزات التي تقدم للعميل، ولكن بالمجمل كلما كان العقار فارهاً كلما زادت هذه الرسوم.
استقرار نسبي
بدوره، قال الرئيس التنفيذي لشركة ستراتوم لإدارة جمعيات الملاك، سعيد عبدالكريم الفهيم، بالفعل لا تزال عقود الصيانة ورسوم الخدمات تنخفض منذ بداية ازمة كورونا بنسبة تصل إلى 15% مقارنة بالسنوات ما قبل الجائحة أو على الأقل لا تزال تحافظ على استقرار نسبي، لافتاً إلى أن العقود التي وقعت قبل فترة الأغلاق في 2020 كانت تماثل أسعار 2019، ولكن كل العقود التي وقعت بعد فترة الأغلاق شهدت انخفاضاً بتشجيع من دائرة الأراضي والأملاك متمثلة بمؤسسة التنظيم العقاري.
واستمر الأمر خلال العقود التي وقعت في 2021 إذ شجعت الدائرة الشركات على تخفيض الرسوم، وحتى العقود التي وقت اليوم خلال نوفمبر الماضي وديسمبر الجاري والخاصة بـ 2022 شهدت انخفاضاً أو استقراراً على الأقل.
وتابع الفهيم أن رسوم الخدمات والصيانة تختلف بشكل كبير من منطقة إلى أخرى، فمثلاً الأبراج السكنية يتراوح السعر بين 15 إلى 17 درهم للمتر المربع الواحد، وبالنسبة للعمارات يتراوح بين 8 إلى 10 درهم، أما بالنسبة للعقارات الفارهة سواء الفلل أو الأبنية في الأسعار تزيد عن 20 درهم للقدم المربع وقد تصل إلى 45 درهم في بعض المناطق الاستثنائية بدبي.
البنية التحتية
وذكر الفهيم أن رسوم الصيانة والخدمات تنقسم إلى قسمين الأولى ثابتة نوعاً ما وتشكل نحو 60% من قيمة الرسوم وهي مرتبطة بالبنية التحتية و الرسوم الحكومية مثل ديوا وإمباور، أما الثانية فهي خاصة بشركة الإدارة والتي يمكن أن تتحكم بها الشركة وتشمل الصيانة والحراسة والبستنة والنظافة والمبيدات الحشرية وما إلى ذلك.
ونوه الفهيم أن متوسط رسوم الصيانة في الإمارات أقل مقارنة بأوروبا كما مستوى الخدمات المقدمة وجودتها أعلى نسبياً مقارنة بتلك الدول ولاسيما أن العائد الإيجاري في الدولة يتراوح بين 6 إلى 10% اليوم بحسب المنطقة ولكنه يبقى أفضل بكثير من الدول حول العالم.
وأشار الفهيم أن دائرة الأراضي والأملاك بدبي متمثلة بمؤسسة التنظيم العقاري شجعت وحثت بشكل كبير منذ بداية أزمة كورونا الشركات على تخفيض الرسوم بهدف تخفيف الأعباء على العملاء وبما يتناسب مع الظروف التي المستجدة التي فرضها الوباء، وهذا خفف من المطالبات الكبيرة التي تدعوا إلى تخفيض رسوم الصيانة في السوق فضلاً عن بعض العروض المتواجدة اليوم بالنسبة للمشاريع الجديدة بحيث تعفي الملاك من رسوم الخدمات لسنيتن أو ثلاث أو حتى خمس سنوات.